Aflossingsvrije hypotheken

12 november 2018

Risico’s en oplossingen.

Politici en toezichthouders hameren steeds meer op het risico van de Nederlandse schuldenberg. Vooral aflossingsvrije hypotheken, die toch niet ‘aflossingsvrij’ blijken, worden als een probleem gezien. Een aflossingsvrije hypotheek die binnen afzienbare tijd moet worden afgelost en voor mensen die op gevorderde leeftijd zijn, kunnen deze hypotheken tot grote zorgen leiden. Wat zijn exact de risico’s en welke oplossingen zijn er?

Omvang van het probleem

De Nederlandse hypotheekschuld bedraagt ongeveer € 670 mld. Daarvan is ruim € 365 mld. volledig aflossingsvrij gefinancierd. Het gaat hierbij om echt volledig aflossingsvrije hypotheken, dus na aftrek  van toekomstige uitkeringen uit een kapitaal- of spaarverzekering rekening houdende met een verwacht rendement. Als het rendement op deze kapitaalverzekeringen in werkelijkheid tegenvalt, is het aandeel aflossingsvrije hypotheken dus nog groter.

 

Vijftigplussers

Met name het huidige aantal vijftigplussers met aflossingsvrije hypotheken, waarvan de looptijd binnen afzienbare tijd eindigt, baart zorgen. Tot 2035 zal deze groep in beginsel circa € 40 mld. moeten aflossen. Uit onderzoek is gebleken dat slechts 25% van deze groep over voldoende eigen middelen beschikt om een aflossingsvrije hypotheek af te lossen. De rest weet zeker van niet (24%) of geeft aan het niet (zeker) te weten (51%).

In de periode van 2035 tot 2038 is er een grote piek in het aantal hypotheken dat moet worden afgelost, terwijl daarvoor nog niets geregeld is. Het gaat om ruim 700.000 huishoudens, waarvan niet alleen de looptijd van de lening, maar ook de periode van renteaftrek eindigt in die jaren. Het gaat om een bedrag van ruim boven de € 130 mld. Voor de meeste van hen geldt dat ze op dat moment de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt, of daar kort voor zitten.

Van risico’s op macroniveau naar plan van aanpak

DNB houdt toezicht op de stabiliteit van het financiële stelsel, door te kijken naar de risico’s voor de geldgevers. Om de risico’s voor geldgevers te beheersen, doet het Financieel Stabiliteitscomité enkele aanbevelingen over de wijze waarop aflossingsvrije hypotheken aangepakt moeten worden. Deze aanpak heeft onder andere de volgende elementen in zich: risico-identificatie, proactieve klantenbenadering, maatwerk en informatievoorziening. De banken in Nederland zijn dan ook recent met een reclamecampagne gestart om mensen bewust te maken van de risico’s van hun aflossingsvrije hypotheek. Dit doet men onder het motto van ‘word ook aflossingsblij’.

Is aflossingsblij wel de oplossing?

Een stuk bewustwording kan bijdragen aan het maken van heroverwegingen met betrekking tot een aflossingsvrije hypotheek. Toch zijn veel consumenten blij met de keuze om destijds en ook nu soms met volle overtuiging te kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Zeker als iemand al met pensioen is en de rente voor de komende 20 of 30 jaar heeft vastgezet kan de financiële situatie overzichtelijk zijn. Voor deze doelgroep is de campagne aflossingsblij dan ook niet nodig.

Hoewel de campagne sterk de indruk wekt aan te zetten tot aflossing op de hypotheek, is het eigenlijk een aanzet tot bewustwording en zo nodig tot het inwinnen van advies (onderhoudsgesprek) bij uw adviseur. Specifiek voor de groep vijftigplussers en senioren moet bij een onderhoudsgesprek op een vergelijkbare wijze naar hun risico’s gekeken worden. Aspecten die specifieke aandacht behoeven in een dergelijk onderhoudsgesprek zijn:

  1. Het opeisbaarheidsrisico (einde looptijd);
  2. Het eind van de hypotheekrenteaftrek;
  3. Pensionering;
  4. Het renterisico;
  5. Het overlijdensrisico van een partner;
  6. Risico op dalende huizenprijzen.

Ik ga kort in op elk van deze specifieke risico’s in het kader van senioren met een aflossingsvrije hypotheek, zonder daarbij de illusie te hebben dat deze opsomming limitatief is.

1 – Opeisbaarheidsrisico

Bij veel geldgevers is in de leningovereenkomst een einddatum afgesproken, bijvoorbeeld na 30 jaar. In theorie betekent een dergelijke afspraak dat de (resterende) lening direct en geheel opeisbaar is wanneer het eind van de looptijd is bereikt.

DNB constateert dat slechts 25% van de huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek deze kan aflossen uit eigen middelen. Voor de overige 75% zou er dus een probleem kunnen ontstaan. Een geldgever is immers niet verplicht een lening ‘door te rollen’, dat wil zeggen: opnieuw af te sluiten. Sterker nog: omdat het feitelijk om een nieuwe lening gaat (waarmee de oude wordt afgelost), zal een geldgever deze nieuwe lening alleen mogen verstrekken wanneer deze ‘verantwoord’ is: de maandlasten moeten op lange termijn aantoonbaar betaalbaar blijven.

Maar stel nu, dat de maandlasten niet ‘aantoonbaar verantwoord’ zijn. Kan een geldgever een klant dan dwingen de woning te verkopen om zo de schuld af te lossen?

Een geldgever is verplicht een consument ‘zorgvuldig te behandelen’ bij het niet-nakomen van zijn verplichtingen, zoals het niet kunnen aflossen van de lening aan het eind van de looptijd. Gedwongen verkoop zal normaliter niet aan de orde zijn als daar niet voldoende aanleiding toe is. Verder moet de consument voldoende tijd en informatie hebben gekregen om alsnog tot nakoming over te gaan.

Ondanks de zorgplicht van banken om behoud van een woning voorop te stellen, mag het opeisbaarheidsrisico niet onderschat worden. Er zijn bijvoorbeeld geldgevers die zich willen terugtrekken uit de Nederlandse hypotheekmarkt, of die als beleid hebben om aflossingsvrije hypotheken niet door te rollen. Deze partijen zullen er alles aan doen de klant te bewegen af te lossen. Ze bieden eenvoudigweg geen nieuwe lening meer aan en een andere geldgever zal een consument met dreigende betalingsproblemen niet met open armen ontvangen. Het is daarom niet wenselijk om dan maar ‘af te wachten’ wat er gebeurt op de einddatum. Wanneer de adviseur weet dat de einddatum nadert, is van belang nu al tot actie over te gaan.

2 – 30-jaarsperiode van hypotheekrenteaftrek verstrijkt

Een tweede risico dat ik hier noem, is de betaalbaarheid van de maandlasten van het aflossingsvrije krediet, wanneer de rente niet meer aftrekbaar is. Rente op een lening eigen woning is maximaal 30 jaar aftrekbaar. In 2031 vervalt dan ook voor alle hypothecaire kredieten (dat wil zeggen: eigenwoningschulden) die zijn aangegaan vóór 2001 de hypotheekrenteaftrek.

Let op: een vaak voorkomend misverstand in de praktijk is dat mensen als datum waarop de lening is aangegaan uitgaan van de laatste datum waarop de rente is vastgesteld voor een bepaalde periode of de datum waarop bijvoorbeeld de oorspronkelijke lening is overgesloten van de ene naar de andere bank. Dat is niet juist. Doorslaggevend is de datum waarop het oorspronkelijke bedrag voor aankoop, verbouwing of verbetering van de woning lening is opgenomen bij de bank. Vanaf dat moment begint voor dat oorspronkelijke bedrag de 30-jaarsperiode te lopen.

In 2031 zal dus een groot aantal huizenbezitters geconfronteerd worden met een maandlast die ineens hoger wordt. Niet alleen vanwege het feit dat de rente niet aftrekbaar is, maar ook omdat tegen die tijd de Wet Hillen al deels is uitgefaseerd.

De nieuwe netto maandlast is, rekening houdend met deze uitfasering, hoger dan de oude bruto maandlast.

Voorbeeld wijziging maandlast eind 30 jaar hypotheekrenteaftrek

X heeft in 2018 een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 tegen 3% rente; de lening loopt sinds 2001. De WOZ-waarde van zijn woning is € 250.000. Het bruto jaarinkomen van X is € 42.000. Zijn huidige bruto maandlast is € 500.

Rekening houdend met een bijtelling van het eigenwoningforfait van 0,7% en aftrekbaarheid van de rente tegen 40,85%, is zijn netto maandlast € 355,32.

In 2031 heeft X 30 jaar hypotheekrenteaftrek genoten. Hij heeft de AOW-leeftijd nog niet bereikt en hij heeft inmiddels een inkomen van € 48.000 bruto per jaar.

Zijn aflossingsvrije hypotheek is nog steeds € 200.000 en de rente erover is ook onveranderd 3%. Zijn bruto maandlast is dan ook nog steeds € 500.

Omdat zijn rente niet meer aftrekbaar is, is dit ook zijn netto maandlast. Maar daarnaast heeft hij ‘last’ van het feit dat de Wet Hillen deels is uitgefaseerd. In 2031 is de korting verlaagd met 43,33% tot 56,67%.

Wel is inmiddels het tarief van de inkomstenbelasting verlaagd tot 36,93% en is het bijtellingspercentage van het eigenwoningforfait verlaagd naar 0,6% van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is echter wel gestegen tot € 300.000 in 2031.

Dat komt voor X neer op een belaste bijtelling, die hem tegen het dan geldende tarief een netto maandlast oplevert van € 24.

Conclusie bij dit voorbeeld

Zijn totale maandlast is dus gestegen van € 355,32 in 2018 naar € 574 in 2031 zonder dat er iets aan de schuld of rente is gewijzigd.

Dat is een stijging van de maandlast van ruim € 218, of wel 61,5%.

3 – Pensionering

Bij pensionering neemt vrijwel ieders besteedbaar inkomen af. Alleen al het feit dat het inkomen lager wordt, kan leiden tot betalingsproblemen van de maandlasten.

4 – Renterisico

Het risico op veranderende rente (in positieve of negatieve zin) is uiteraard een risico dat aanwezig is bij elk van de hypothecaire leenvormen. Toch benoem ik dit risico hier specifiek, omdat juist bij aflossingsvrije hypotheken het effect van een rentewijziging volledig doorwerkt op de maandlast. Iemand die nu 2% rente betaalt op een hypothecaire lening van € 240.000 heeft een bruto maandlast van € 400.

Bij een verdubbeling van de rente, verdubbelt ook de bruto maandlast. Een stijging van de rente van 100% doet de maandlast ook met 100% stijgen.

Dit extra effect van renteschommelingen op de maandlast van aflossingsvrije hypotheken zou meegenomen moeten worden in de afwegingen om een mogelijk toekomstig probleem met de betaalbaarheid nu al op te lossen.

Nu de ECB zijn opkoopprogramma verder afbouwt, is een volgende stap mogelijk het weer verhogen van de rente – hoewel is aangekondigd dat dit niet eerder dan in de tweede helft van 2019 zal gebeuren. Toch is het allerminst ondenkbaar dat de rente weer zal stijgen, mogelijk net op het moment dat iemand aan het eind van de looptijd van de lening of aan het eind van de rentevaste periode zit.

5 – Overlijdensrisico partner

Ook het overlijdensrisico is, net als het renterisico, een risico dat uw financieel adviseur altijd mee zou moeten nemen in zijn advies. Toch is ook dit een risico dat enige extra aandacht verdient, juist voor senioren met een aflossingsvrije hypotheek.

Senioren hebben een grotere kans op overlijden dan jongeren. En als er (nog) geen of een te lage overlijdensrisicoverzekering (ORV) is, zal de maandlast na het overlijden van één van de partners wel betaald moeten worden met het inkomen van de overblijvende partner. In een gunstig geval blijft het inkomen van de langstlevende hoog genoeg en is er geen probleem.

Maar als dit er wel is, is het vaak niet meer mogelijk of (bijna) onbetaalbaar om alsnog een ORV af te sluiten, gezien de leeftijd van de potentiële verzekerden en hun mogelijk broze gezondheid.

6 – Daling huizenprijzen

In de periode van 2035 tot 2038 is er een grote piek in het aantal hypotheken dat moet worden afgelost omdat de looptijd van (meestal) 30 jaar eindigt. Het gaat om ruim 700.000 huishoudens. Het gaat om een bedrag van ruim boven de € 130 mld. De vraag is wat de huizenprijzen op dat moment zullen doen indien een deel van deze mensen overgaat tot verkoop van de woning, al dan niet gedwongen. Dat kan leiden tot een groot aanbod in relatief korte tijd. Naast het overheidsplan om tot 2030 1 miljoen woningen bij te bouwen en daarnaast nog eens 75.000 specifiek voor ouderen, kan er ineens een overaanbod zijn, wat de huizenprijzen zal doen dalen.

Ook zal een geldgever een klant met een relatief hoge LTV (hoge schuld ten opzichte van de waarde van de woning) niet toestaan deze lening ‘door te rollen’ naar een nieuwe lening met dezelfde voorwaarden. Dit zou het probleem dus juist kunnen versterken.

Als ook de rente tegen die tijd gestegen zou zijn, zouden er veel indicatoren zijn die wijzen in de richting van een dalende huizenprijs. Dit risico is daarmee ook niet ondenkbaar, hoewel ik wil benadrukken dat ik hierover geen enkele voorspelling doe.

Ik heb hiervoor zes specifieke risico’s van aflossingsvrije hypotheken voor senioren nader geduid, maar wel als losstaande risico’s. In de praktijk zullen deze risico’s zich juist tegelijkertijd of bijna tegelijk voordoen.

Iemand wiens looptijd van de hypotheek eindigt in 2035, heeft tegelijk ook al 30 jaar fiscale hypotheekrenteaftrek gehad en hij zal tegen die tijd waarschijnlijk al binnen tien jaar van zijn pensionering zitten, of zelfs al erboven. Een flinke inkomensstijging is dan niet meer aannemelijk. Ook is het risico op overlijden tegen die tijd toegenomen en is een nieuw te sluiten ORV niet meer mogelijk.

Als tegen die tijd ook de rente is gestegen, terwijl de huizenprijzen zijn gedaald, heeft zo iemand mogelijk een groot probleem.

Oplossing (?) dan verkoop ik het huis wel

Het is niet ondenkbaar, waarschijnlijk zelfs heel menselijk, dat de vijftigplusser of aankomend senior liever het probleem vooruit schuift, dan zich nu gedwongen voelt er iets aan te doen. De meest gehoorde “oplossing” van de mensen die het betreft, is dan de opmerking: ‘dan verkoop ik tegen die tijd mijn huis wel en ga huren of kleiner wonen’.

Het verkopen van een woning kan uiteraard een oplossing zijn, maar is het wel een oplossing, en is het ook dè oplossing? Als iemand een aflossingsvrije hypotheek van

€ 350.000 heeft op een woning van € 1 mln., dan kan die persoon uiteraard de woning verkopen, en zelfs voor ene wat lager bedrage, en relatief onbezorgd leven van de verzilverde overwaarde en een eventueel aanvullend inkomen.

Toch zal voor veel mensen verkoop geen oplossing zijn. Iemand zal toch ergens moeten wonen. Is dat een andere koopwoning, dan is de vraag of die koopwoning wel beschikbaar is, als die al betaalbaar is. En of die woning ook geschikt is voor een senior.

Zou iemand gaan huren, dan is het de vraag of hij de huur wel kan opbrengen. Wanneer bijvoorbeeld een maandlast van € 500 netto per maand voor een aflossingsvrije hypotheek al een probleem zou zijn, wat voor woning denkt iemand voor die huur dan te kunnen krijgen? Zelfs als iemand een overwaarde van € 100.000 liquide maakt om vervolgens voor € 1000 per maand te gaan huren, terwijl hij slechts € 400 per maand aan woonlast kan dragen, zal hij binnen zo’n 14 jaar al zijn geld opgemaakt hebben. En dan?

Andere oplossingen

Als men tijdig mogelijke toekomstige betaalbaarheidsproblemen signaleert, zijn er andere oplossingen voorhanden die zeker het overwegen waard zijn.

Een zeer voor de hand liggende oplossing is om, zolang dat financieel mogelijk is, extra af te lossen om zo de schuld te verlagen. Extra aflossingen zijn echter moeilijk weer liquide te maken. Het verzilveren van overwaarde is niet altijd gemakkelijk. Extra aflossen heeft, eerlijkheidshalve, wel als voordeel dat hiermee ook het renterisico voor het afgeloste deel direct wordt vermeden.

Een buffer opbouwen kan de voorkeur hebben boven aflossen, zodat aan die buffer het maandelijkse tekort onttrokken kan worden, bijvoorbeeld bij betaalbaarheidsprobleem van tijdelijke aard, zoals een AOW-hiaat of AOW-gat.

Bij ‘sparen’ in box 3, denkt men al snel aan een laag rendement, en een hoge vermogensrendementsheffing. Het reële rendement daarop is negatief voor zover het vermogen boven de vrijstelling uitkomt. In de media is veel aandacht voor dit bezwaar.

Maar mogelijk kan er ook belegd worden om een hoger rendement na te streven. Dat hangt uiteraard weer af van de beleggingshorizon en het risicoprofiel dat die persoon heeft.

Deze opties bieden in ieder geval wel de vrijheid om het geld te besteden naar eigen goeddunken.

Bovendien hoeft een buffer niet noodzakelijkerwijs altijd een buffer in box 3 te zijn. Het kan ook een inkomensbuffer in box 1 zijn, zoals een lijfrente of optimalisatie van een pensioenregeling. Zeker in het geval het inkomen na de AOW gerechtigde leeftijd laag is en nog ruimte bestaat in de laagste belastingschijven kan een lijfrente of het storten van extra pensioenpremie een aantrekkelijkere oplossing zijn dan nu aflossen. Of een box 2 oplossing in de vorm van een Spaar-BV of een open fonds voor gemene rekening.

Kortom: er is vaak niet één oplossing, maar er zijn er meestal meerdere. Elke oplossing heeft weer eigen voor- en nadelen. Combinaties zijn uiteraard ook mogelijk. Laat ik ook benadrukken dat er soms gewoonweg geen oplossing is. Er zijn diverse gevallen denkbaar, waarbij het niet mogelijk is de maandlasten op een datum in de nabije toekomst, zoals bij pensionering, betaalbaar te houden. Dan wordt het onderhoudsgesprek met de adviseur mogelijk een slechtnieuwsgesprek. Het enige dat een adviseur dan rest is die persoon erop voor te bereiden dat behoud van zijn woning (vrijwel) onmogelijk is en dat hij zich moet voorbereiden op een bepaald scenario.

Geen probleem

In dit artikel is tot nu toe onderbelicht gebleven dat het hebben van een aflossingsvrije hypotheek ook voor veel mensen helemaal geen probleem zal opleveren. Als er immers voldoende inkomen is om de (hogere) hypotheeklasten als gevolg van de hiervoor genoemde ‘problemen’ ook na pensionering gewoon te kunnen betalen dan kan ook de conclusie zijn dat er geen verdere acties noodzakelijk zijn. Er zijn immers geen financiële probleem en die worden ook niet verwacht. Als ook de geldverstrekker overtuigd is dat de rente en aflossing op de lening uiteindelijk gewoon betaald kunnen worden zal die geldverstrekker de lening laten doorlopen en niet per direct opeisen.

Het is in ieder geval goed dat vijftigplussers en aankomend senioren met een aflossingsvrije hypotheek zich realiseren dat aflossingsvrij niet altijd blij maakt. Met dit in gedachte is de campagne ‘aflossingsblij’ dan ook meer een aanzet voor adviseurs om iedereen met een (deels) aflossingsvrije hypotheek in elk geval schriftelijk te benaderen, om na te gaan wat de risico’s voor hem of haar betekenen. In het slechtste geval is er geen oplossing meer voor handen, maar in veel gevallen nog wel. En kijk dan goed welke (combinatie van) oplossingen het best past. En als de conclusie is dat voor die persoon – en dat zullen er verwacht ik toch aardig wat zijn – niets hoeft te gebeuren, dan is aflossingsvrij daadwerkelijk aflossingsblij.

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws