Aftrekbare rente eigenwoningschuld bij vooraf- en achteraf financiering van onderhoud en verbouwingen

24 april 2017

2017Kwestie van goede timing en administratie 

Algemeen

De per 1 januari 2013 ingevoerde Wet herziening fiscale behandeling eigen woning stelt strenge (aflossings)eisen aan nieuw aangegane geldleningen die u wilt aanmerken als ‘eigenwoningschuld’ (het nieuwe regime). Voor eigenwoningschulden die op 31 december 2012 bestonden, is overgangsrecht gecreëerd, waardoor voor dergelijke schulden alles in feite bij het oude is gebleven (het overgangsrechtregime). Als er volgens het nieuwe regime of het overgangsrechtregime sprake is van een ‘eigenwoningschuld’, is de door u daarop betaalde rente aftrekbaar; deze aftrekbare rente noemen wij de eigenwoningrente.

 Eigenwoningrente: (hypotheek)rente van uw eigenwoningschuld

De rente (en kosten) die u betaalt op een tot uw eigenwoningschuld behorende geldlening, mag u aftrekken in box 1. Het moet dan gaan om een lening die u bent aangegaan voor de aankoop, de verbetering en/of het onderhoud van uw eigen woning. Aflossingen zijn nooit aftrekbaar. Het is een groot misverstand dat u alleen de rente kunt aftrekken als sprake is van een hypothecaire lening. Ook rente en kosten op onderhandse leningen, waarvoor geen zekerheid (hypotheek) is gevestigd, mag u aftrekken als aan de voorwaarden wordt voldaan.

Aflossingseis

Voor leningen afgesloten vanaf 1-1-2013 geldt de eis dat de geldlening volgens ten minste een annuïtair schema in maximaal 360 maanden (30 jaar) volledig wordt afgelost en dit ook contractueel is vastgelegd. Dit betekent dat in de praktijk alleen nog de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek zullen voldoen aan de kwalificatie ‘eigenwoningschuld’. Uw eigenwoningschuld kan uit een aantal verschillende geldleningen bestaan. U moet voor elke afzonderlijke geldlening de daarbij behorende aflossingseis in de gaten houden.

Let op: de aflossingen moeten direct ingaan.

 Tip: Als het u (bijv. bij een verbouwing) eigenlijk beter uitkomt om een geldlening aan te gaan die niet als eigenwoningschuld kwalificeert maar als een box 3-lening, kunt u dit vrij eenvoudig bewerkstelligen door een geldlening te sluiten die niet aan de aflossingseis voldoet, bijv. een aflossingsvrije geldlening of een met een langere looptijd dan 360 maanden.

  

Tip: Als het u eigenlijk beter uitkomt om een geldlening die reeds bestaat en is aangegaan voor de eigen woning maar nog niet voldoet aan de aflossingseis en dus kwalificeert als een box 3-lening te verplaatsen naar een box 1, is dat met ingang van 2015 mogelijk. Met ingang van 2015 is een achtste lid toegevoegd aan artikel 3.119c van de Wet IB 2001. Voor de toepassing van dat artikel wordt (fictief) onder het aangaan van een nieuwe eigenwoningschuld mede verstaan het gaan kwalificeren van een bestaande schuld als eigen woningschuld. Reeds bestaande leningen kunnen van box 3 dus overgaan naar box 1 als de lening vanaf dat moment voldoet aan de aflossingseis en contractueel de aflossingen worden vastgelegd.

Vooraf- en achteraf financiering van aankoop, onderhoud of verbouwing

In de meeste gevallen zal het causale verband tussen het aangaan van een geldlening en de uitgaaf voor de eigen woning direct duidelijk zijn. Dit geldt zeker voor de financiering van een bestaande woning; de financiering van de koop-/aanneemsom van een nieuwbouwwoning kan echter al wat gecompliceerder zijn. Met name bij verbouwingen en (groot) onderhoud kan het voorkomen dat er minder duidelijk een directe samenhang zichtbaar is tussen het aangaan van de geldlening en de uitgaaf voor de eigen woning. Denk aan de situatie waarin u in fasen gaat verbouwen (bijv. vanaf de zomer van 2017 tot de lente 2018) en daartoe in 2017 één verhoging van uw hypothecaire geldlening bent aangegaan. Een deel van de opgenomen geldlening staat dan tijdelijk op uw bank- of spaarrekening tot de betalingen voor de verrichte werkzaamheden plaatsvinden. De Hoge Raad heeft in 2004 beslist dat dergelijke geldleningen aan twee vereisten moeten voldoen om als eigenwoningschuld te kunnen worden aangemerkt: het betaalbewijsvereiste en het oogmerkvereiste.

Betaalbewijsvereiste

Het betaalbewijsvereiste houdt in dat een geldlening hoe dan ook pas als eigenwoningschuld is te bestempelen voor zover en vanaf het moment waarop de betaling voor de verbouwing of het onderhoud heeft plaatsgevonden, wat u met schriftelijke stukken moet kunnen bewijzen. Tot dat moment is een opgenomen geldlening dus nog een box 3-lening. Betaalt u de rekeningen voor uw verbouwing of het onderhoud op verschillende momenten, dan zijn er evenzovele ontstaansmomenten van een eigenwoningschuld. U zou dan nauwkeurig moeten bijhouden in het belang van uw renteaftrek op welk moment welk deel van de lening begint te lopen. Dit leidt tot een enorme administratie. Gelukkig is hiervoor een praktische goedkeuringsregeling in het leven geroepen (zie hierna).

Oogmerkvereiste

Naast het betaalbewijsvereiste geldt het oogmerkvereiste. Dit vereiste houdt in dat u op het moment dat u de geldlening aangaat, de bedoeling moet hebben deze aan verbouwing of onderhoud van uw eigen woning te besteden. Het tijdsverloop tussen het aangaan van de geldlening en de besteding van het geleende geld is daarvoor op zichzelf een belangrijke aanwijzing, maar het is volgens de Hoge Raad niet zo dat het causale verband vervalt als het geleende geld niet (nagenoeg) direct aan deze uitgaven wordt besteed. Daar mag best enige tijd, waarin u het geld op de bank hebt staan, tussen zitten.

Goedkeuringsregeling vooraf- en achteraf financiering van verbouwingen en goedkeuringsregeling verbouwingsdepot

Naar aanleiding van hiervoor bedoelde arresten heeft de staatssecretaris van Financiën om praktische redenen de hierna omschreven goedkeuringsregeling getroffen. Voorwaarde bij dit goedkeuringsbeleid is en blijft steeds dat u de verbouwingskosten met schriftelijke stukken kunt aantonen.

Vooraf financiering

Bij vooraf financiering kan de rente over de eerste zes maanden na het aangaan van de voor onderhoud en/of verbouwing van de eigen woning bestemde geldlening volledig als eigenwoningrente in box 1 worden afgetrokken en dat geldt ook voor de financieringskosten van deze geldlening. Deze goedkeuring geldt ongeacht de vraag of en in hoeverre de geleende geldmiddelen al voor betaling(en) van onderhouds- of verbouwingskosten zijn besteed. Ná deze zes maanden gaan de nog resterende geldmiddelen en het daarmee corresponderende deel van de geldlening over van box 1 naar box 3. Er kan dan verder, volgens het door de Hoge Raad geformuleerde betaalbewijsvereiste, pas sprake zijn (voor dat deel) van een eigenwoningschuld zodra er een betaling voor het onderhoud en/of de verbouwing heeft plaatsgevonden.

Bouwdepot

Als voor het onderhoud en/of de verbouwing gebruik wordt gemaakt van een speciaal daartoe geopend verbouwingsdepot waarop het geleende geld wordt gestort, is verder het volgende goedgekeurd. Na afloop van de hiervóór beschreven eerste zes maanden (waarin de betaalde rente volledig aftrekbaar is) mag het saldo van op de geldlening betaalde rente en ontvangen depotrente nog tot maximaal twee jaar na het aangaan van de geldlening als eigenwoningrente in box 1 worden afgetrokken. Ná deze twee jaar (of na eerdere afloop van de verbouwingsperiode) gaan de nog resterende geldmiddelen en het daarmee corresponderende deel van de geldlening over van box 1 naar box 3 (en kan er eventueel pas na een betaling voor het onderhoud en/of de verbouwing weer sprake worden van een deel van de eigenwoningschuld).

Achteraf financiering

Daarnaast heeft de staatssecretaris de volgende goedkeuring gegeven voor situaties waarin men pas tijdens of na afloop van de verbouwing een geldlening aangaat (achteraf financiering). Als de geldlening is aangegaan binnen zes maanden na aanvang van de verbouwing, mogen de in die periode aanvankelijk uit eigen middelen betaalde verbouwingskosten zonder meer worden toegerekend aan de opgenomen geldlening (u wordt geacht te voldoen aan het oogmerkvereiste). De herfinanciering van dit bedrag vormt dus een eigenwoningschuld.

Let op: Voor een geldlening die onder het nieuwe regime voor eigenwoningschulden valt, blijft gelden – ongeacht of u al dan niet een speciaal verbouwingsdepot hebt geopend en of u de geleende gelden al dan niet volledig hebt besteed – dat vanaf het moment van aangaan van de geldlening aan het aflossingsvereiste moet worden voldaan wil de geldlening als eigenwoningschuld (met aftrekbare eigenwoningrente) kunnen worden bestempeld.

Let op: De goedkeuringsregeling bij achteraf financiering voorkomt weliswaar de nodige praktische bewijsproblemen, maar de vereiste periode van zes maanden kan te kort blijken. Doe in zo’n geval, indien mogelijk, een beroep op het door de Hoge Raad aangegeven ruimere oogmerkvereiste.

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws