Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) schenking aandelen vastgoed-BV

17 februari 2020

Verhuur vastgoed kan een onderneming zijn.

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) voor vastgoed-BV’s blijft de gemoederen bezighouden. Onlangs heeft het hof Amsterdam in het kader van de BOR beslist dat de betreffende zaak de verhuur van vastgoed een ondernemingsactiviteit is.

Interessante uitspraak

De Belastingdienst is steevast van mening dat bij vastgoedverhuur sprake is van een beleggingsactiviteit. Op grond van deze uitspraak en van rechtspraak van een aantal jaren geleden kan bij verhuur van vastgoed wel degelijk sprake zijn van een onderneming. Deze uitspraak is voor de praktijk erg interessant en biedt houvast voor toepassing van de BOR bij aandelen in een vastgoed BV.

 

Waarom is toepassing van de BOR zo interessant?

Bij schenking of vererving van bedrijfsvermogen geldt voor zowel de inkomstenbelasting als de schenk- en erfbelasting een speciale regeling, de bedrijfsopvolgingsregeling, kortweg BOR genoemd. Deze regeling maakt het mogelijk om bedrijfsvermogen fiscaal gunstig over te dragen aan een opvolger. De heffing van in totaal circa 40 procent die normaliter geheven wordt bij overdracht van aandelen in een BV kan dan verlaagd worden naar circa 3,4 procent (schenk- en erfbelasting en inkomstenbelasting tezamen).

Wanneer wordt voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling?
Om in aanmerking te komen voor deze faciliteit dient er te worden voldaan aan een aantal voorwaarden. De belangrijkste voorwaarden voor zowel de inkomstenbelasting als de schenk- en erfbelasting zijn de volgende:

  1. Materiële onderneming: er moet sprake zijn van een ‘werkelijke’ onderneming. Beleggingsvermogen valt niet onder de faciliteit. Deze voorwaarde geldt voor zowel de inkomstenbelasting als voor de schenk- en erfbelasting.
  2. Dienstbetrekkingseis: de bedrijfsopvolger moet reeds 36 maanden werkzaam zijn binnen de onderneming. Deze voorwaarde geldt alleen voor de faciliteit in de inkomstenbelasting.
  3. Bezitseis: de onderneming of het aanmerkelijk belang in een vennootschap moet ten minste vijf jaar in bezit zijn. Deze voorwaarde geldt alleen voor de faciliteit in de schenk- en erfbelasting.
  4. Voortzettingseis: de onderneming moet ten minste vijf jaar worden voortgezet door de bedrijfsopvolger, dan wel de voortzetter moet het verkregen aanmerkelijk belang minimaal vijf jaar aanhouden. Deze voorwaarde geldt alleen voor de faciliteit in de schenk- en erfbelasting.

Als aan al deze voorwaarden wordt voldaan, bestaat het recht op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten.

Uitspraak Hof Amsterdam 14 januari 2020
In de zaak bij het hof Amsterdam verschilt de inspecteur en belanghebbende van mening over de vraag of de BV een onderneming exploiteert of dat er uitsluitend sprake is van beleggen van vermogen. De BV exploiteert vastgoed in de vorm van een hotelpand dat ter beschikking gesteld wordt aan een hotelexploitant en daarnaast verhuurt de BV enkele units in de vorm van een kantoorpand. In een van de units houdt de BV ook een eigen kantoor, waar vanuit diverse werkzaamheden worden verricht. Uitgedrukt in percentages ziet circa 84 procent op het hotel en circa 16 procent op het kantoorpand. Het eigen gebruik valt ongeveer uit te drukken in circa vijf procent van het kantoorpand. Naast de exploitatie van het vastgoed hield de BV een behoorlijke buffer aan liquide middelen.

De rechtbank had in 2018 geoordeeld dat de BOR niet van toepassing was. Er zou volgens de rechtbank geen sprake zijn van een materiële onderneming. In tegenstelling tot de rechtbank komt het hof juist wel tot de conclusie dat er sprake is van een materiële onderneming. Volgens het hof is er sprake van het drijven van een onderneming, gezien de arbeidsactiviteiten in relatie tot de exploitatie van het vastgoed.

Naast de verrichtte arbeid speelde ook het intensief bemoeien met de vastgoedexploitatie een belangrijke rol. Tevens heeft het hof gekeken naar het behaalde rendement; ook hier concludeerde het hof dat er een hoger rendement was behaald dan normaal op gehouden beleggingen in vastgoed. Het hof heeft hierbij gekeken naar een zogenaamde vastgoedindex waarbij rekening wordt gehouden met het geïnvesteerde vermogen. Het daadwerkelijke rendement bleek beduidend hoger te liggen met betrekking tot de verhuur van het hotel.

Voor het kantoorgedeelte was er volgens het hof geen sprake van het drijven van een onderneming met uitzondering van het gedeelte in eigen gebruik. De omvang van de arbeid was voor het overige niet voldoende. Het grootste gedeelte van het vermogen van de BV komt hiermee in aanmerking voor de BOR.

Daarnaast mag de BV 5% van het ondernemingsvermogen aan beleggingsvermogen ‘meenemen’ bij de BOR. Dat was in dit geval ruim 90 procent van de liquide middelen.

Conclusie

Al met al een mooie uitspraak die goed inzicht geeft in de vraag wanneer de BOR toegepast kan worden bij exploitatie van vastgoed. Als er meer arbeid (bemoeienis) is met het vastgoed dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is en dat ook nog eens leidt tot een bovengemiddeld rendement, kan de BOR zo goed als zeker worden toegepast op schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-BV.

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws