Reparatiewetgeving aangekondigd.

Heeft u privé beleggingen gefinancierd met een lening? Dan bestaat de mogelijkheid om met een Stichting Administratiekantoor (STAK) de nieuwe box 3-heffing te beperken. Hoewel een STAK meestal niet gebruikt wordt voor fiscale doeleinden blijkt dit in de praktijk toch mogelijk te zijn na de invoering van de nieuwe box 3 heffing. De Staatssecretaris van Financiën heeft dit recentelijk bevestigd en wil het beperken van de nieuwe box 3-heffing via een Stichting Administratiekantoor (STAK) gaan monitoren en mogelijk aanpassen. Hoe werkt deze opzet en hoe denkt de staatssecretaris dit ‘gat’ te gaan dichten?

Direct aanhouden vastgoed 

Om te beginnen is het goed om inzicht te krijgen hoe de nieuwe box 3 heffing werkt als de beleggingen, bijvoorbeeld vastgoed, rechtstreeks in privé wordt gehouden, dus zonder tussenkomst van een STAK.

U moet de waarde van het vastgoed in box 3 aangeven als ‘overige bezittingen’. Heeft u het vastgoed gefinancierd met een lening, dan moet u deze verantwoorden als ‘schulden’.

Rekenvoorbeeld in privé 

Waarde vastgoed 2.000.000 euro

Schuld 1.000.000 euro.

Box 3-heffing:

€ 2.000.000 x 6,17% minus € 1.000.000 x 2,54% maal 32% = € 31.360.

Zoals ook deze berekening laat zien, is het forfaitaire rendement over uw vastgoed (6,17 procent) aanzienlijk hoger dan het forfaitaire rendement over uw schulden (2,54 procent).

Vastgoed via een STAK 

U zou er ook voor kunnen kiezen om het vastgoed onder te brengen in een Stichting Administratiekantoor (STAK) in plaats van rechtstreeks het vastgoed houden in privé. De juridische eigendom van het vastgoed en de schuld wordt ondergebracht in de STAK. U krijgt van de STAK een certificaat dat recht geeft op de inkomsten en waarde van het vastgoed. Het economische belang van het vastgoed berust dus nog steeds bij u in privé.

De heffing in box 3 werkt nu anders. Voor de box 3-heffing moet u de waarde van de certificaten aangeven onder ‘overige bezittingen’. Deze waarde is meestal gelijk aan de nettowaarde van uw gecertificeerde vermogen in de STAK (vastgoed -/- schulden).

Rekenvoorbeeld met STAK 

Waarde certificaten € 1.000.000 (€ 2.000.000 -/- € 1.000.000).

Box 3 heffing:

€ 1.000.000 x 6,17% maal 32% = € 19.744.

Uit deze voorbeelden blijkt dus dat het certificeren van het vastgoed en de schulden u een jaarlijks voordeel van € 11.616 oplevert!

Reactie van de staatssecretaris 

De staatssecretaris heeft recent bevestigd dat met eenzelfde vastgoedportefeuille (in zowel bezittingen en schulden) de belastingheffing in box 3 significant lager is wanneer het gestructureerd wordt met een STAK. De staatssecretaris vindt dat belastingplichtigen met eenzelfde vermogenssamenstelling eigenlijk hetzelfde belast moeten worden en dat het niet de bedoeling kan zijn dat een STAK, die alleen is opgericht voor het fiscaal voordeel, daar een onderscheid in kan brengen.

Daarom gaat hij het gebruik van een STAK om box 3-heffing te ontwijken monitoren en beoordeelt hij hoe dit te bestrijden. Hij sluit daarbij een wetswijziging niet uit. Het fiscale voordeel is dus waarschijnlijk van korte duur. Bovendien is de volgende peildatum voor box 3 heffing pas 1 januari 2024, dus u kunt rustig afwachten of er reparatiewetgeving komt en hoe die er uit komt te zien voordat u besluit om vastgoed onder te brengen in een STAK.

Deel dit artikel