De afkalving van de hypotheekrenteaftrek

9 juli 2018

Versobering, versobering en nog eens versobering

Langzaam kalft het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek af. Steeds vaker luidt het advies om de hypotheek (versneld) af te lossen omdat het belastingvoordeel van de renteaftrek in de toekomst steeds verder zal afnemen. Hoe is het allemaal zo gekomen en wat blijft er nog van over? Een overzicht.

Nieuwe belastingstelsel sinds 2001

Nederland heeft net de stress van de ‘millenniumbug’ na de eeuwwisseling achter de rug als het een jaar later weer raak is. De grootste belastingherziening van de inkomstenbelasting aller tijde treedt in werking per 1-1-2001. Met name de renteaftrek op leningen ondergaat een grote metamorfose. Tot 2001 was de rente onbeperkt aftrekbaar en dat was natuurlijk fantastisch. Niet alleen rente op een lening voor de woning, maar ook voor de boot, een tweede huis, een al dan niet dure auto, aandelen of wat dan ook, kon worden afgetrokken van het inkomen. De overwaarde van het eigen huis benutten en de fiscus betaalde vrolijk mee aan de rente over dat krediet. Hoewel een deel van de renteaftrek op consumptieve bestedingen al vóór 2001 werd afgeschaft, begon vanaf 1 januari 2001, toen het ‘boxenstelsel’ werd ingevoerd en consumptieve leningen in box 3 werden opgenomen, ook de aftakeling van de hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning in box 1. Wij krijgen daar veel vragen over in de praktijk en dus de hoogste tijd om alles weer eens even op een rij te zetten.

De 30-jaarstermijn (over een kleine 13 jaar vallen de eerste slachtoffers!)
Sinds 2001 is de rente die betrekking heeft op de eigen woning aftrekbaar voor maximaal 30 jaar. Voor alle op 1-1-2001 bestaande leningen waarvoor renteaftrek gold op dat moment eindigt dus de renteaftrek per 1-1-2031. En omdat veel leningen in die tijd nog aflossingsvrij werden afgesloten zal dat voor een grote groep Nederlanders gaan betekenen dat de bruto-rente ook de daadwerkelijke woonlasten zullen worden. In plaats van belastingteruggaven zullen er wellicht belastingaanslagen op de deurmat gaan vallen (zie hierna). Het is dan ook een schot voor open doel om te adviseren dat het wellicht verstandig is om vanaf nu maandelijks wat extra geld te reserveren om (een deel van) de lening te zijner tijd af te lossen of de extra lasten te kunnen betalen.

Een veelgemaakte gedachtefout bij deze 30 jaarstermijn is dat deze opnieuw begint als deze lening in de tussentijd wordt overgesloten bijvoorbeeld bij verkoop van de woning, door overgang naar een andere bank of naar aanleiding van een gewijzigde rentevaste periode. Nee, van belang is alleen het bedrag aan lening eigenwoning. Dat bedrag wordt bij het eerste aangaan van de lening ‘vastgeprikt’ en over dat bedrag mag maximaal 30 jaar rente worden afgetrokken. Tussentijdse aflossingen verlagen deze maximale hoogte overigens wel. Als later een nieuwe lening wordt aangegaan, bijvoorbeeld in verband met verbouwing van de woning, begint voor die nieuwe lening weer een nieuwe termijn van 30 jaar. Wij komen in de praktijk al situaties tegen waarbij mensen 5 of meer leningen hebben met verschillende looptijden en aflossingsschema’s. Wij zijn benieuwd of iedereen het overzicht van de renteaftrek behoudt om ook vanaf 2031 op een juiste wijze aangifte te kunnen blijven doen!

Bijleenregeling
Gedachtegang achter de bijleenregeling is dat bij verhuizing naar een andere woning de overwaarde van de oude woning wordt gebruikt voor financiering van de nieuwe woning. Deze regeling geldt sinds 2010 ook voor wie een goedkopere woning betrekt: de volledige overwaarde moet dus verplicht worden gebruikt voor de nieuwe woning. Een nuance: niemand verplicht u de overwaarde daadwerkelijk voor de nieuwe woning te gebruiken, maar de fiscale sanctie op het niet naleven van dit uitgangspunt is dat de rente over de lening ter grootte van de overwaarde niet kan worden afgetrokken. In de praktijk wordt dit dan ook wel de ‘fiscale’ overwaarde of ‘eigen woning reserve’ van de woning genoemd.

Heeft u na de verkoop van de woning gedurende tenminste 3 jaar geen eigen woning tot u beschikking omdat u bijvoorbeeld een periode gaat huren, dan vervalt fiscaal de verplichting om de overwaarde (ook wel de ‘eigenwoningreserve’ genoemd) in te brengen in de nieuwe woning om de renteaftrek te behouden. Let er wel op dat bij het bepalen van de maximale periode waarover u nog rente kunt aftrekken (30 jaar) wel wordt rekening gehouden met jaren waarin reeds renteaftrek is genoten op de oude woning. Wie dus voor een schuld van bijvoorbeeld vijftigduizend euro al 18 jaar rente heeft afgetrokken, kan de rente over dat deel nog maar gedurende 12 jaar aftrekken.

Afschaffing van de Wet Hillen-regeling
In 2005 werd de zogenaamde ‘Wet Hillen-regeling’ ingevoerd. Om uit te leggen hoe deze regeling werkt is het noodzakelijk om eerst even uit te leggen wat het eigenwoningforfait betekent.

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat u verplicht bent om bij uw belastbaar inkomen op te tellen. De fiscus ziet dit bedrag als fictieve (extra) inkomsten uit uw woning: oftewel een vergoeding voor het woongenot in uw eigen woning. Het eigenwoningforfait heette vroeger huurwaardeforfait, maar deze naam is in 2001 veranderd. Mensen hebben moeite met deze ‘inkomensbijtelling’, want zij betalen toch al genoeg (be)last(ing)en om te wonen, denk aan onroerende zaakbelasting, hypotheek, overdrachtsbelasting e.d. Dat klopt. Maar de Belastingdienst ziet uw woning toch als een bron van inkomsten. Dit omdat u – als u een eigen woning heeft – niet hoeft te huren, vermogen opbouwt en de woning, of een deel daarvan, zou kunnen verhuren.

Het inkomen uit het eigenwoningforfait vermindert dus de maximaal aftrekbare hypotheekrente!

De ‘Wet Hillen-regeling’ zorgt er voor dat als het eigenwoningforfait — momenteel in de meeste gevallen 0,7 procent van de WOZ-waarde — hoger is dan de hypotheekrente, over het meerdere geen belasting betaald hoeft te worden. Deze regeling is ingevoerd om mensen te stimuleren om hun hypotheek af te lossen.

De regering wil de ‘Wet Hillen’ geleidelijk afschaffen over een periode van 30 jaar. Vanaf 2019 wordt de Hillen-regeling geleidelijk teruggedraaid door jaarlijks een klein deel van het surplus toch te gaan belasten.

Zie hier het resultaat van ‘onze’ politici in Den Haag. Eerst mensen stimuleren om (versneld) hun hypotheek af te lossen en vervolgens enkele jaren later deze mensen straffen met belastingheffing over het surplus omdat ze geen rente meer kunnen aftrekken! Bravo!

Let op: de termijn van 30 jaar is naar onze mening uitsluitend bedoeld om de afschaffing er politiek gezien ‘door heen te loodsen’. Volgens onze glazen bol zal de volgende regering de termijn gaan verkorten. Oorspronkelijk was ook de termijn voor afbouw van de aftrek tegen het maximale belastingtarief 28 jaar. Dat is nu ook ingekort naar minder dan 10 jaar (zie hierna).

Als doekje voor het bloeden wordt het eigenwoningforfait wel met jaarlijkse stappen van 0,05 procent verlaagd naar 0,5 procent in 2022.

NB: In de aangifte inkomstenbelasting komt u het begrip ‘Wet Hillen-regeling’ niet tegen, maar heet het ‘aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld’.

Eigenwoningforfait
De aftrek voor de eigen woning werd ook nog op een andere manier beperkt, namelijk door het eigenwoningforfait te verhogen. Tot en met 2008 was het eigenwoningforfait afgetopt en hoefde niemand méér eigenwoningforfait op te geven dan 9.300 euro. Sinds 2009 is er geen maximum meer en kan het eigenwoningforfait dus ook veel hoger uitpakken. Bovendien krijgen bezitters van dure eigen woningen sinds 2010 nog een extra rekening gepresenteerd, de ‘villa-taks’. Over het deel van de WOZ- waarde die boven de 1.060.000 euro uitkomt, is het eigenwoningforfait 2,35 procent (bedrag en percentage 2018).

Verplicht aflossen (tenminste in een annuïtaire vorm in maximaal 30 jaar)
Sinds 2013 moeten nieuwe hypotheken voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de eigen woning verplicht worden afgelost in maximaal 30 jaar om de rente op de hypotheek te mogen aftrekken. De aflossingen verlagen ieder jaar de lening waarover rente is verschuldigd waardoor de renteaftrek ook ieder jaar minder wordt. Voor leningen afgesloten voor 1-1-2013 geldt deze aflossingsverplichting niet. Ook niet als deze leningen later worden overgesloten bij een andere bank of in verband met verhuizing of aanpassing van de rentevast periode. In verband met het annuïtair verloop zal er in het begin weinig op de lening worden afgelost en veel rente worden betaald. Aan het einde van de looptijd resteert voornamelijk aflossing. Aangezien de meeste mensen pas aan het einde van de looptijd een voldoende hoog inkomen hebben om de rente tegen het hoogste tarief af te trekken, drukt dat de aftrek extra: er is simpelweg niet veel rente meer over.

Fictieve verlaging belastingtarief
Sinds 2014 wordt het toptarief waartegen de hypotheekrente afgetrokken kan worden stapsgewijs in 28 jaar verlaagd met 0,5 procent naar een maximaal tarief van bijna 37%. Daarom is in 2018 de rente nog maar aftrekbaar tegen een maximaal tarief van 49,5%. De regering heeft plannen om vanaf 2020 het toptarief jaarlijks met 3 procent af te bouwen tot het laagste tarief in de inkomstenbelasting. Hierdoor zal het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek uiteindelijk gelijk zijn aan het tarief van de eerste schijf (ongeveer 37 procent).

Dit zijn de maximumtarieven waartegen u hypotheekrente kunt aftrekken. Het werkelijke percentage is afhankelijk van uw inkomen.

jaar        verlaging met   maximaal belastingvoordeel

2018                    0,5%                    49,5%

2019                    0,5%                    49%

2020                    3%                        46%

2021                    3%                        43%

2022                    3%                        40%

2023                    3%                        37%

Maximale hypotheek
Bij banken kunt u in principe nog maar 100 procent van de waarde van uw woning lenen, waardoor u de overdrachtsbelasting en de financieringskosten niet meer kunt meefinancieren bij een bank. Alleen wie elders kan (bij)lenen, bijvoorbeeld bij familie, heeft van deze beperking geen last. Ook over het meerdere boven de 100% is dan de rente aftrekbaar als u de lening gebruikt voor de aanschaf of verbouwing van de woning.

Ook dat is een beperking van de renteaftrek. Het is geen echte fiscale beperking, maar u heeft er wel last van als u voor het eerst een huis koopt en bij de bank leent.

Tip: De hypotheek die u bij een bank kunt lenen bedraagt maximaal 106% van de woningwaarde als er sprake is van investeringen in energiebesparende voorzieningen.

Hypotheek aftrekken in box 3? Wat is daar van waar?
Heeft u nauwelijks of geen hypotheekrenteaftrek in box 1 maar betaalt u wel vermogensrendementsheffing in box 3? Dan is aftrek van de hypotheeklening in box 3 al snel voordeliger dan een eigenwoninglening in box 1. Het heeft zeker zin om te checken of het voor u gunstig is uw hypotheek over te hevelen van box 1 naar box 3. Het heeft ‘nogal wat voeten in de aarde’ om het te regelen, maar onmogelijk is het niet. Het eenvoudigweg overhevelen van de schuld van box 1 naar box 3 in de aangifte is in ieder geval niet toegestaan. Laat u deskundig voorlichten.

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.


Alle Nieuws