De eigen woning als ondernemingsvermogen

8 mei 2017

Biedt dit werkelijk voordelen?

Een eigen woning behoort in het algemeen voor een ondernemer tot zijn verplicht privévermogen. Echter wanneer de woning ook gebruikt wordt voor de onderneming, kan de ondernemer er voor kiezen, binnen bepaalde grenzen van redelijkheid en billijkheid, om de woning aan te merken als vermogen van zijn onderneming. Wat zijn de voorwaarden om de woning tot het ondernemingsvermogen te rekenen en biedt dit voordelen?

Vermogensetikettering in de inkomstenbelasting

De vermogensetikettering in de inkomstenbelasting kent drie smaken:

  • verplicht ondernemingsvermogen;
  • verplicht privévermogen;
  • keuzevermogen.

Verplicht ondernemingsvermogen omvat de vermogensbestanddelen die de ondernemer uitsluitend of nagenoeg uitsluitend voor of in zijn bedrijf gebruikt. De rechter trekt die grens vaak bij 90% zakelijk gebruik.

Tot het verplichte privévermogen behoren vermogensbestanddelen die maar in een zeer geringe mate een band met de onderneming en de bedrijfsuitoefening hebben. Meestal gaat het om vermogensbestanddelen die voor minder dan 10% voor de zaak worden gebruikt.

Keuzevermogen zijn in beginsel alle vermogensbestanddelen die niet uitsluitend zakelijk worden gebruikt maar wel voor meer dan 10%.

Alle ruimten die zakelijk worden gebruikt tellen mee

In de praktijk ontstaat vaak een discussie met de inspecteur over de vraag welke ruimten als zakelijk meetellen voor het bepalen van de 10%-grens. Uit een recente uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden blijkt maar weer eens hoe belangrijk het is om met de juiste stellingen te komen ter onderbouwing van het zakelijk gebruik.

Een firmant liet een boerderij slopen en op de vrijkomende grond een nieuwe woning bouwen. De man vroeg de Belastingdienst akkoord te gaan met zijn standpunt om zijn nieuwe woning als ondernemingsvermogen te mogen kwalificeren. Op basis van de door de man aan de Belastingdienst verstrekte informatie, ging de inspecteur akkoord met de zienswijze van de ondernemer. Op grond hiervan bevestigde de inspecteur dat de firmant de grenzen der redelijkheid niet overschreed door de woning als ondernemingsvermogen te bestempelen. Enkele jaren na de start van de firma staakte de firmant zijn onderneming en bracht de woning over naar het privévermogen. De woning was op dat moment minder waard dan de boekwaarde waarvoor de woning op de balans stond. Er was dus sprake van een stakingsverlies. De ondernemer wilde dit stakingsverlies van zijn winst aftrekken. De inspecteur stelde zich toen op het standpunt dat de woning ten onrechte op de balans van de onderneming was geactiveerd. In geschil voor Hof Arnhem-Leeuwarden was of de firmant de woning bij het aangaan van de firma wel als ondernemingsvermogen mocht kwalificeren. Volgens de inspecteur was één van de twee door de firmant aangewezen ruimten niet als kantoor, maar als garage in gebruik, waardoor het zakelijke gebruik van de woning minder dan 10% zou zijn. Het hof oordeelde echter dat de firmant voldoende aannemelijk had gemaakt dat de man de garage ook zakelijk gebruikte. Het totale gebruik van de woning voor zakelijke doeleinden was meer dan 10%. Er was sprake van keuzevermogen. Het hof oordeelde dat de firmant de grenzen der redelijkheid niet had overschreden door de woning tot het ondernemingsvermogen te rekenen. Het verlies als gevolg van de overgang van de woning naar privé was voor de man daarom aftrekbaar als ondernemingsverlies.

Voor- en nadelen woning kwalificeren als ondernemingsvermogen

Het ondernemingsvermogen moet op de balans van de onderneming worden opgenomen. Het moet geactiveerd worden, voor de kostprijs, plus alle bijkomende kosten die de ondernemer maakt om dat bedrijfsmiddel ‘bedrijfsklaar’ te krijgen, in de toestand waarin hij het binnen zijn onderneming wil gaan gebruiken.

Rekent de ondernemer de woning tot zijn ondernemingsvermogen, dan kan hij alle kosten en lasten van de woning op de winst uit onderneming in mindering brengen. Zowel de kosten van onderhoud als de vaste lasten zijn aftrekbaar. Ook mag er op de woning worden afgeschreven. De schuld ter financiering van de eigen woning moet als bedrijfsschuld worden behandeld; de rente op deze financiering is een kostenpost binnen de onderneming. In tegenstelling tot de eigenwoningrente bij privévermogen geldt voor ondernemingsvermogen geen beperking van de renteaftrek eigen woningschuld.

De ondernemer moet voor het privégebruik van de woning en de energie een bijtelling tot de winst uit onderneming rekenen. Deze bijtelling vermindert dus de aftrek van de kosten. De bijtelling is een bepaald percentage van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de woning een WOZ-waarde van meer dan € 75.000, dan bedraagt de bijtelling (op jaarbasis) 1,80% van de WOZ-waarde tot ten hoogste € 19.080. Bedraagt de woning echter meer dan € 1.060.000 dan komt daar nog 2,35% over het meerdere bij. Is de WOZ-waarde lager dan € 75.000 dan is het percentage ook lager. Voor het bepalen van het privé gebruik van energie zijn tabellen beschikbaar.

De gehele woning wordt in box 1 belast als onderdeel van de winst uit onderneming. Dat heeft tot gevolg dat de waardeveranderingen van de woning tot de winst uit onderneming behoren: winst bij verkoop wordt tegen het progressieve tarief van box 1 belast, een verlies bij verkoop is aftrekbaar als ondernemingsverlies. In de zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden mocht de ondernemer het verlies op de woning aftrekken van zijn inkomsten. Deze ondernemer had er dus belang bij dat de woning kwalificeerde als ondernemingsvermogen. De keerzijde van deze medaille komen we in de praktijk vaker tegen. Er wordt geen verlies geleden op de woning die tot het bedrijfsvermogen behoort, maar winst gemaakt. Logischerwijs is die winst dan ook belast. En dan stellen ondernemers zich vaak op het standpunt dat, achteraf gezien, de woning ten onrechte is gekwalificeerd als ondernemingsvermogen. Dan tellen, volgens de ondernemer,  uiteraard veel minder ruimten mee die als zakelijk moeten worden aangemerkt. U begrijpt het wel, zoals de wind waait, waait zijn jasje!

Laat u niet te snel verleiden door het voordeel van de aftrek van de kosten en lasten van de woning. Aan het einde van de rit kan de belastingheffing over de waardestijging van de woning tot een per saldo ongewenst resultaat leiden.


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws