Eigen woning en starters

2 maart 2020

Probleempunten bij aftrek eigenwoningrente.

Volgens de Belastingdienst maken starters op de eigenwoningmarkt vaak fouten in hun aangifte inkomstenbelasting. Voor hen is vaak onduidelijk welke kosten aftrekbare financieringskosten zijn en welke niet.

Er van uitgaande dat de eigen woning niet behoort tot een onderneming, kan de eigenaar maar in beperkte mate de kosten van zijn eigen woning aftrekken. U kunt jaarlijks de rente op een eigenwoningschuld aftrekken van uw inkomen en eenmalig bepaalde kosten in het jaar van aankoop van de woning. Ook jaarlijks aftrekbaar zijn periodieke betalingen van erfpacht, opstal en beklemming.

Eigenwoningschuld

Voor een eigenwoningschuld hebt u recht op maximaal 30 jaar renteaftrek, omdat na 30 jaar de lening afgelost moet zijn. Deze termijn gaat in op het moment van afsluiten van uw hypotheek of lening.

U moet dan aan deze 2 voorwaarden voldoen:

  • U gebruikt de hypotheek of lening voor het kopen van een eigen woning of voor het verbouwen of onderhouden daarvan. Of voor de afkoop van het recht van erfpacht.
  • U moet de hypotheek of lening minimaal annuïtair of lineair aflossen in 30 jaar. Dit betekent dat u elk jaar een bepaald bedrag aflost. Dit bedrag moet u vooraf met uw bank of andere geldverstrekker afspreken. Het bedrag dat u moet aflossen, staat in uw hypotheek- of leenovereenkomst.

Financieringslasten eigen woning

De volgende uitgaven zijn in principe (eenmalige) aftrekbare financieringskosten bij aankoop van de eigen woning:

  • notariskosten en kadastrale rechten voor hypotheekakte, inclusief btw;
  • taxatiekosten die men moet maken om de hypotheek te krijgen;
  • kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie;
  • bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst;
  • (onder voorwaarden) kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot;
  • bemiddelingskosten voor het verkrijgen van uw hypotheek of lening zoals advies- en afsluitkosten.

Niet-aftrekbare kosten

De volgende kosten hebben wel te maken met de eigen woning, maar zijn toch niet aftrekbaar:

  • bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning. Bijvoorbeeld de makelaarsprovisie;
  • overdrachtsbelasting en omzetbelasting die men vanwege de aankoop van de woning moet betalen;
  • notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte;
  • bouwrente over de periode voor het afsluiten van de voorlopige koop-/aannemingsovereenkomst;
  • onderhoudskosten en verbouwingskosten

Geen eigenwoningschulden

Als de lening is aangegaan voor financiering van oversluitkosten, boeterente en bouwrente, dan is de rente die is betaald op de lening voor de boeterente en bouwrente niet aftrekbaar. De rente die betaald is op de lening voor de oversluitkosten is wel aftrekbaar als rente van schulden eigen woning. Voor zover een lening dient voor de financiering van consumptieve bestedingen, zijn de bijbehorende renten en kosten niet aftrekbaar.

Vooruitbetalen beperkt mogelijk

Vooruitbetalingen van rente en kosten op eigenwoningschulden die zien op een periode die valt in hetzelfde jaar als de betaling, zijn in principe gewoon aftrekbaar. Heeft de vooruitbetaalde rente betrekking op een periode van na het jaar van betaling? Dan mogen tussen die periode en de betaling van de rente hooguit zes maanden liggen.

Op grond van deze regel is het mogelijk dat een deel van de vooruitbetaalde rente niet aftrekbaar is in het jaar van betaling.

 Later aftrek

Het niet-aftrekbare deel van deze vooruitbetaalde kosten wordt dan normaal gesproken geacht in gelijk delen te zijn voldaan in de kalenderjaren waarop zij betrekking hebben. Het restant aan vooruitbetaalde kosten is ineens aftrekbaar als de belastingplichtige komt te overlijden. Bij emigratie is het restant echter niet aftrekbaar. Bovendien zijn vooruitbetalingen van rente en kosten van perioden waarin men niet binnenlands belastingplichtig is, evenmin aftrekbaar.

Bijleenregeling

Als u uw eigen woning verkoopt en een andere woning koopt, kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling. Daardoor mag u mogelijk niet alle (hypotheek)rente aftrekken als u een nieuwe woning koopt. De bijleenregeling geldt als u uw huis verkoopt en u geld overhoudt nadat u de eigenwoningschuld hebt afgelost. Er is dan sprake van overwaarde. Deze overwaarde moet u toevoegen aan de eigenwoningreserve. Met de Rekenhulp Bijleenregeling ziet u wat in uw situatie de fiscale gevolgen zijn.

Sluit u een hypotheek of lening af voor uw nieuwe huis? Dan mag u de rente aftrekken over maximaal de aankoopprijs van de nieuwe woning, min de eigenwoningreserve.

Voorbeeld

De overwaarde van de woning die u verkoopt is € 40.000. U koopt een nieuwe woning van € 200.000. De rente is dan aftrekbaar over een hypotheek of lening van maximaal € 160.000 (€ 200.000 – € 40.000). Leent u meer dan € 160.000? Dan mag u over het bedrag boven die € 160.000 geen rente aftrekken.

Ook als starter kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling namelijk wanneer uw partner een eigenwoningreserve heeft. Overigens vervalt de eigenwoningreserve onder bepaalde omstandigheden, zoals het verstrijken van een periode van drie jaar.

 

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws