Eigenwoningschuld aan de familie

30 oktober 2018

Het kan, maar houdt het fiscaal acceptabel.

Alles wijst er op dat de woningmarkt (weer) op volle toeren draait. De prijzen van de huizen liggen in bepaalde gebieden al weer boven de prijzen van vóór de kredietcrisis in 2008. Het wordt steeds lastiger voor starters om een woning te kopen uitsluitend met een lening van de bank. Een beroep op familiegeld om de deal rond te krijgen is eerder regel dan uitzondering op dit moment.

Familiehypotheek

De familiehypotheek is een lening van een familielid aan een ander, bijvoorbeeld van de ouders aan een kind, met het oog op de aankoop van een woning. Het kind kan, omdat de ouders bijspringen, dan vaak wel een hypotheek van de bank krijgen of onder betere voorwaarden de hypotheek bij de bank afsluiten. Het uitlenende familielid heeft, waarschijnlijk, een beter rendement op het spaargeld door het uit te lenen in vergelijking tot het geld parkeren op een spaarrekening. Bij een ouder-kind-relatie is dit argument minder van toepassing omdat de rente die een kind betaalt aan de ouder vaak via schenking toch weer terugkeert in het vermogen van het kind. Daarover later meer.

Let op: voor diegene die het geld uitleent, is er natuurlijk wel het risico dat hij zijn geld niet (tijdig) terugkrijgt. Vandaar dat onderhands lenen vooral binnen een familie wordt toegepast tussen ouders en kinderen. Vandaar ook de naam ‘familiehypotheek’.

Rente

Bij een familiehypotheek verdient het vaststellen van de rente bijzondere aandacht. Afgezien van de verplichting om de lening te gebruiken voor aankoop, onderhoud of verbouwing van de eigen woning en de verplichting om de familiehypotheek in uiterlijk 30 jaar af te lossen, moet de rente ook voldoende zakelijk zijn om voor aftrek in de inkomstenbelasting in aanmerking te komen. Als de rente te hoog is vastgesteld (kind betaalt te veel rente aan de ouder) dan is het onzakelijke deel van de rente niet aftrekbaar voor het kind. Voor de ontvanger is de rente vrijwel altijd onbelast. Tenzij duidelijk sprake is van een schenking, maar dat zal in de praktijk niet snel de bedoeling zijn van een te hoge rente. De bedoeling is meestal om bij het kind een hoge belastingteruggave te realiseren door een forse renteaftrek, in de wetenschap dat de ouders deze rente (of het bovenmatige deel daarvan) weer terug schenken aan het kind. De rente mag ook niet te laag zijn want dan kan de fiscus wel de stelling innemen dat de te lage rente (deels) een verkapte schenking is van de ouder aan het kind.

Hoogte van de rente

Het vaststellen van de hoogte van de rente is geen wet van meden en perzen. Vaak wordt als ‘starttarief’ genomen de huidige marktrente van hypotheken bij banken met een vergelijkbare looptijd en rentevast periode. Maar er zijn behoorlijk wat factoren die er voor kunnen pleiten om een hoger rentepercentage te hanteren in het geval van een familiehypotheek. Wij noemen er een aantal:

  • Hoe langer de rentevast periode, hoe hoger de rente;
  • Als 100% van de waarde van de woning gefinancierd moet worden zal de rente hoger zijn dan wanneer bijvoorbeeld maar 80% van het aankoopbedrag geleend hoeft te worden en de rest met eigen vermogen van de lener wordt betaald;
  • Krijgt de lener bij een bank de financiering niet rond, bijvoorbeeld omdat zijn inkomen te laag is, dan is de kans op het niet betalen van de rente en aflossing voor de uitlener dus groter, dat geeft een hoger risico voor de uitlener.
  • Als de familiehypotheek 2e in rang is, dus achtergesteld ten opzichte van de eerste hypotheek voor de bank, loopt het uitlenende familielid meer risico dat de lening niet wordt terugbetaald.
  • Hoewel wij spreken over een familiehypotheek, is het vestigen van een hypotheek op de woning geen vereiste voor de aftrekbaarheid van de rente. Ook zonder ‘formele’ hypotheek kan de familielening verstrekt worden. Echter dan ontbreekt een ‘formele’ zekerheid voor terugbetaling van de lening en dat leidt ook weer tot meer risico voor de uitlener.
  • Is de lening direct opeisbaar, dan is zelfs een rente van 6% verplicht volgens de Belastingdienst. Is de rente lager dan kan de Belastingdienst een schenking stellen.
  • Een vaak gebruikt argument dat 6% rente in alle gevallen fiscaal verdedigbaar is, is dat dit percentage door de Belastingdienst zelf ook wordt gebruikt in de Successiewet voor het vaststellen van een rentepercentage bij, in het algemeen, langlopende verplichtingen. En die rente is de afgelopen jaren ondanks de dalende marktrente ook niet aangepast.

Recente rechtspraak

Een mooi voorbeeld dat de Belastingdienst wel degelijk kritisch kijkt naar de eigenwoningschulden die zijn aangegaan bij een gelieerde partij blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag.

Zo had de inspecteur een correctie toegepast op de afgetrokken rente eigen woning in de aangifte inkomstenbelasting van een vrouw. Haar partner had de eigenwoninglening afgesloten bij zijn ouders. De lening heeft een looptijd van dertig jaar. De rente op deze lening bedraagt 9% per jaar met een rentevaste periode van vijftien jaar. De inspecteur stelt dat een rente van 9% te hoog is. Een rente van 4,5% zou redelijk zijn. De inspecteur corrigeert daarom de renteaftrek in de aangifte van de vrouw. Zij tekent vervolgens beroep aan tegen de gecorrigeerde aanslag inkomstenbelasting.

Rechtbank Den Haag constateert dat op het moment waarop de lening werd afgesloten een rentepercentage van ongeveer 3% gebruikelijk was voor een lening met zekerheidstelling en een rentevaste periode van vijftien jaar. Er was echter geen ‘formele’ zekerheid gesteld. Daarom moet een zakelijke rente hoger zijn dan 3%. Maar dan nog is 9% te hoog volgens de rechtbank. Gezien het arbeidsinkomen van de partner is de kans klein dat hij in betalingsproblemen komt. De inspecteur mag van de rechtbank volstaan met een correctie naar 4,5%. Een opslag van 1,5% dus op een gangbare rente op een hypotheeklening met dezelfde condities. De rechtbank verklaart daarom het beroep van de vrouw ongegrond met als gevolg dat de helft van de betaalde rente voor de vrouw niet aftrekbaar is.

(gedeelte) Rente terug schenken

Uiteraard wilt u uw kind niet het vel over de oren halen. Toch is het fiscaal slimmer om de maximaal toegestane rente te vragen (momenteel dus 6 procent naar onze mening). Uw kind krijgt van de fiscus een deel van de rentelasten terug en hoe hoger het percentage, hoe meer uw kind terugkrijgt. Ter compensatie van de hoge rentelasten zou u uw kind bijvoorbeeld op zijn verjaardag of met de kerst een leuk bedragje kunnen schenken. Maar scheld in geen geval rente kwijt: voor de aftrekbaarheid is het essentieel dat de rente daadwerkelijk wordt betaald! Leg ook niet schriftelijk vast dat u jaarlijks de rente terug schenkt. Doe het uit vrijgevigheid.

Tips

Als u een lening wil verstrekken zonder hypotheek te vestigen is dat op zich geen bezwaar voor de aftrekbaarheid van de rente. De lening kunt u dan afsluiten met uw kind zonder de tussenkomst van een notaris, dat scheelt weer in de kosten. Als u de familiehypotheek via de notaris afsluit, zorg er dan wel voor dat de kosten door het kind betaald worden, waar ze als hypotheekkosten aftrekbaar zijn.

Let op: realiseer u goed dat u meer zekerheid heeft dat u uw geld terugkrijgt als u wèl naar de notaris gaat en een hypothecaire inschrijving regelt. Mocht de woning openbaar verkocht worden, dan heeft u voorrang op (een deel van) de verkoopopbrengst.

Vergeet niet in de aangifte inkomstenbelasting het kruisje te zetten bij de vraag of de lening is aangegaan bij een familielid.

Hou de familiehypotheek wel zo flexibel mogelijk. Het ziet er naar uit dat de hypotheekrente straks alleen nog maar aftrekbaar is in de laagste belastingschijven. Echter ook hier geldt, resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Het is en blijft moeilijk te voorspellen wat er in de toekomst nog meer gaat veranderen in de (fiscale) wetgeving betreffende de hypotheekrenteaftrek, etc. Zorg er daarom altijd voor dat de lening flexibel is voor beide. Sta eerder aflossen toe, evenals verlengen van de looptijd.

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws