Het bedrijfspand kopen in privé of de BV?

5 oktober 2021

Veel aspecten spelen een rol.

Regelmatig wordt ons de vraag gesteld af of het voordelig is om privé een bedrijfspand te kopen en dit aan de BV te verhuren. Wij zetten voor u op een rijtje wat de fiscale gevolgen zijn.

Verschil box 3 en box 1

Fiscaal valt de verhuur van een pand vanuit privé aan de BV onder de zogeheten ‘terbeschikkingstellingsregeling’. In tegenstelling tot de verhuur van een bedrijfspand aan een derde valt de verhuur van een pand aan de eigen BV niet in box 3 maar in box 1.

Box 3

Een pand dat u privé bezit en verhuurt aan een derde, valt in box 3. U betaalt dan geen inkomstenbelasting over de huuropbrengst. Kosten zijn niet aftrekbaar. Het pand valt onder de rendementsgrondslag in box 3. Over de waarde van het pand, minus een eventuele financiering, betaalt u dus jaarlijks belasting. Afhankelijk van uw vermogen betaalt u in box 3 31% belasting over een vast (forfaitair) rendement. Omdat een bedrijfspand in box 3 moet worden opgenomen tegen de waarde in het economisch verkeer betaalt u ook belasting over het forfaitair rendement op de waardestijging.

Box 1

Als u een praktijkpand verhuurt aan uw BV moet u de opbrengst aangeven in box 1 als ‘inkomsten uit beschikbaar gestelde bezittingen’. U betaalt dan belasting over het netto rendement uit de verhuur. Op het jaarlijks netto rendement uit de verhuur -huur minus kosten, rente financiering en afschrijving – mag u rekening houden met een vrijstelling van 12% van het netto rendement. Het netto rendement wordt belast tegen maximaal 49,5% inkomstenbelasting. De 12%-vrijstelling kunt u aftrekken tegen een tarief van maximaal 43%. [1]

Let op: Als u geen huur of een te lage huur aan uw BV berekent, moet u de ‘normale huur’ oftewel: de huur die u ook aan derden zou berekenen, aangeven als inkomen.

Afrekenen met de fiscus in box 1

Ook de winst bij een eventuele verkoop van het pand (of het verlies) geldt als resultaat uit het ter beschikking stellen. Bij het einde van de terbeschikkingstelling, dus bij het stoppen van de verhuur of bij verkoop van het pand, betaalt u belasting over het verschil tussen de waarde in het economisch verkeer en de boekwaarde (aanschafwaarde minus afschrijvingen) van het bedrijfspand. Ook als u de BV verkoopt moet u over de meerwaarde van het pand afrekenen. De winst op het pand is belast in box 1, maar ook op deze winst mag u de 12%-vrijstelling toepassen.

Pand in de BV

Als het bedrijfspand in de BV wordt aangekocht dan maakt het pand onderdeel uit van de onderneming en de fiscale behandeling van die onderneming. Ten laste van het bedrijfsresultaat mag de BV alle kosten die verband houden met het pand aftrekken, ook de rente op de financiering en een afschrijving op de aanschafkosten. Verkoopt de BV het pand dan moet over de boekwinst met de fiscus worden afgerekend. Het bedrijfspand laten kopen door de BV geeft wel een overzichtelijke situatie. Geen gedoe met huurovereenkomsten en bij de bank is de financiering van een ‘eigen bedrijfspand’ door de BV doorgaans makkelijker. Daarnaast is een  belangrijk argument om het pand door de BV te laten verwerven de, vermoedelijk, lagere effectieve belastingdruk in de BV in vergelijking met box 1 in privé. Bij een gecombineerd VPB- en IB-tarief van grofweg 40% biedt dit toch een fiscaal voordeel ten opzichte van de belastingdruk in box 1.

Argumenten voor ‘t een of ‘t ander

Bij de afweging voor de koop van een bedrijfspand in privé of in de BV kunnen veel factoren en rol spelen. Fiscale argumenten zijn belangrijk maar niet altijd doorslaggevend. Zo zijn (andere) argumenten om het pand privé te kopen bijvoorbeeld:

  • bij faillissement van de BV blijft het pand behouden;
  • bij overdracht van de BV en behoudt van het bedrijfspand (overdracht naar privé met verhuur aan de bedrijfsopvolger) is geen 8% overdrachtsbelasting verschuldigd;
  • opbrengsten in box 1 worden laag belast (geen overig inkomen in box 1, laag tarief AOW-gerechtigde of verrekenbare verliezen in privé).

Andere argumenten om het pand juist in de BV te laten kopen zijn onder andere:

  • bij bedrijfsopvolging kan het pand vrij van overdrachtsbelasting worden mee verkocht;
  • verplichte winstneming op het pand bij verkoop van het bedrijf kan worden voorkomen;
  • makkelijker over te dragen aan opvolger met toepassing van de BOR (bedrijfsopvolgingsregeling);
  • investeringsaftrek op investeringen in het pand.

Bent u van plan om te investeren in een bedrijfspand dan is het verstandig om van tevoren een aantal scenario’s te laten doorrekenen waarbij rekening wordt gehouden met uw specifieke wensen. Wij helpen u graag om te beoordelen wat voor u de meest voordelige keuze is.

[1] Vanaf 1 januari 2020 behoort de tbs-vrijstelling tot de grondslag verminderende posten. In 2020 vindt aftrek tegen maximaal 46% plaats; in 2021 tegen 43%, in 2022 tegen 40% en daarna tegen het basistarief (2021: 37,1%).

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws