Het fiscaal belang van een aanhorigheid bij de eigen woning

24 september 2021

Vanaf 1 januari 2021 een verscherpt criteria voor het lage tarief overdrachtsbelasting.

Een aanhorigheid bij de eigen woning maakt onderdeel uit van die eigen woning. Een aanhorigheid is bijvoorbeeld een schuur, garage, tuin of weiland bij de eigen woning. Het belang een onroerende zaak als aanhorigheid aan te merken speelt bij eigenwoningbezitters vanwege de toepassing van het eigenwoningforfait. Wordt de aanhorigheid gefinancierd, dan is de rente aftrekbaar voor zover het gaat om een eigen woning. Is sprake van een aanhorigheid, dan hoeft de waarde niet afzonderlijk in box 3 aangegeven te worden, de aanhorigheid maakt dan deel uit van het eigenwoningforfait. Is geen sprake van een aanhorigheid, dan moet de waarde van de onroerende zaak onder voorwaarden tot de rendementsgrondslag van box 3 gerekend worden. Dit leidt in beginsel tot een hogere belastingheffing. Ook voor de overdrachtsbelasting is van belang of de aanhorigheid behoort tot de eigen woning want dan kan de aanhorigheid gekocht worden met het lage overdrachtsbelastingtarief van 2% (of starterstarief van 0%). Maakt een aanhorigheid geen onderdeel uit van de eigen woning dan heeft dat tot gevolg dat de rente op de lening niet aftrekbaar is in box 1, de waarde aangegeven moet worden in box 3 en het hogere tarief overdrachtsbelasting van 8% van toepassing is op de aankoop.

Wat is een aanhorigheid

Of er sprake is van een aanhorigheid is feitelijk bepaald. Jurisprudentie heeft nadere invulling gegeven aan het begrip aanhorigheid. Volgens de Hoge Raad is voor de inkomstenbelasting een aanhorigheid van de eigen woning een onroerende zaak:

  1. dat behoort bij de woning,
  2. in gebruik is bij (de bewoner van) de woning, en
  3. dienstbaar is aan de woning.

Of een onroerende zaak behoort bij een woning hangt daarbij weer af van diverse omstandigheden. Daarbij zijn van belang factoren als:

  • de afstand ervan tot de woning (naar mate de afstand groter is zal van ‘behoren bij’ minder snel sprake zijn),
  • de bouwkundige situatie (zoals de omstandigheid dat de garage met de woning in een bouwblok of in hetzelfde wooncomplex is gelegen, zelfde steensoort, bouwstijl e.d.), en
  • de bereikbaarheid ervan vanuit de woning of vanaf de daarbij behorende grond (als de onroerende zaak alleen via de openbare weg bereikbaar is, is de kwalificatie ‘aanhorigheid’ niet uitgesloten).

Overdrachtsbelasting
De kwalificatie als aanhorigheid is niet alleen van belang voor de renteaftrek in de inkomstenbelasting maar ook voor de heffing van overdrachtsbelasting. Met het begrip aanhorigheden wordt voor de overdrachtsbelasting aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting.

Aanscherping lage tarief overdrachtsbelasting

Het (lage) 2%-tarief en de startersvrijstelling van 0% gelden sinds 1-1-2021 uitsluitend voor de aanhorigheden die op hetzelfde tijdstip als de eigen woning worden verkregen. Vindt de verwerving niet op hetzelfde tijdstip plaats als de woning die als hoofdverblijf gaat dienen, of is er geen sprake van een aanhorigheid en dan geldt het reguliere tarief van 8%.

Voorbeelden rechtspraak

De rechter moet zich regelmatig buigen over de vraag of een perceel grasland of een schuur gezien kan worden als een aanhorigheid bij een woning, waardoor het lage overdrachtsbelastingtarief geldt. Enkele voorbeelden van rechtspraak:

Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:9067 en 9068) inzake een perceel grasland geen aanhorigheid.

Karel is in 2015 eigenaar geworden van een woonboerderij met een perceel grasland. Het perceel grasland heeft een omvang van ruim 2.000 m² en grenst aan het perceel van de woning. Bij deze overdracht is er uitgegaan van het lage overdrachtsbelastingtarief van 2%.

Hof Arnhem-Leeuwarden is het met de inspecteur eens dat voor de overdracht van het perceel grasland het hoge tarief (in 2015 6%, in 2021 8%) van toepassing is. Om het perceel grasland aan te merken als een aanhorigheid, is het van belang of de grond ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Niet relevant is of de verkrijger het inzicht of de bedoeling heeft dat die zaak daaraan voldoet of zal voldoen, bijv. door het oogmerk om na de verkrijging een tuin aan te leggen. Het hof vindt dat Karel niet aannemelijk heeft gemaakt dat het perceel grasland ten tijde van de verkrijging in gebruik was bij de woning en daaraan dienstbaar was. Karel heeft nog gesteld dat een zichtbare afscheiding ontbreekt, waardoor het geheel als tuingrond in gebruik was en dat het voormalige gebruik van het perceel cultuurgrond was om koeien en/of paarden op te laten grazen. Verder was er ten tijde van de levering nog geen sloot aangelegd tussen het grasperceel en het buurperceel. Ook dit leidt tot de conclusie dat er geen sprake is van een aanhorigheid. Het Hof deelt de mening van Karel niet en verklaart het beroep ongegrond.

Hof ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2020:4057) heeft onlangs geoordeeld dat vrij uitzicht onvoldoende is om weilanden aan te merken als aanhorigheden.

Rechtbank Noord-Nederland, 02-08-2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:3603, vieze schuur geen aanhorigheid

Als een schuur oorspronkelijk is gebouwd voor bedrijfsdoeleinden en nooit is verbouwd, zal die schuur geen aanhorigheid van een eigen woning zijn.

Twee kopers verkregen ieder voor de onverdeelde helft de eigendom een woonhuis met erf, grond en verdere toebehoren. Zij voldeden de overdrachtsbelasting, waarbij zij uitgingen dat de hele verkrijging kwalificeerde als een woning waarvoor het lage tarief gold. De Belastingdienst meent echter dat een aangebouwde schuur inclusief ondergrond geen woning vormt. Daarnaast zijn de bedrijfskavel en de bijschuur met ondergrond niet aan te merken als aanhorigheden bij de woning. De inspecteur stelt daarom dat de kopers over een deel van de verkrijging het normale tarief moeten betalen en legt hen een naheffingsaanslag op.

Rechtbank Noord-Nederland redeneert als volgt. De aangebouwde schuur en de bijschuur zijn oorspronkelijk gebouwd als bedrijfsgebouwen ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Zij zijn ook in die hoedanigheid gebruikt en later niet verbouwd. De kopers verklaren dat zij met beide schuren eigenlijk niets (kunnen) doen. Het dak is namelijk niet waterdicht en het is binnen stoffig. Bovendien is de aangebouwde schuur dusdanig groot, dat de rechtbank zich moeilijk kan voorstellen dat die schuur ondergeschikt aan de woning is. De kopers stellen nog dat de schuren niet meer voor hun oorspronkelijke doel zijn te gebruiken. Ook is de aangebouwde schuur vanuit de woning te bereiken. Maar deze omstandigheden maken van de schuren nog geen aanhorigheden. De rechtbank oordeelt dat de schuren inderdaad onder het normale tarief vallen.

Rechtbank Gelderland, 08-09-2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:4607 voormalige jongveestal, varkensschuur en erfverharding wel aanhorigheid

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de voormalige jongveestal, de kapschuur, de varkensschuur en de erfverhardingen moeten worden aangemerkt als aanhorigheden van de verkregen woonboerderij. Hij voert aan dat de objecten zich op hetzelfde kadastrale perceel als de woning bevinden. De jongveestal en de varkensstal zijn alleen te bereiken door middel van de eigen oprijlaan en het verharde erf direct omliggend aan de woning. De afstand tussen de woning en de stal en schuur is minder dan 25 meter en de stal en de schuur zijn aangesloten op de nutsvoorzieningen van de woning. Op moment van verkoop werd er geen agrarisch bedrijf uitgeoefend en was er ook geen sprake van verhuur aan derden. Exploitatie van een agrarisch bedrijf was ook niet langer mogelijk door de bestemmingswijziging. De schuren waren bij de voormalige eigenaar in gebruik als opslagruimte en als hobbyruimte. De kapschuur werd gebruikt voor de opslag van hout.

De rechtbank is van oordeel dat de gebouwen behoren bij de woning, daarbij in gebruik zijn en daaraan dienstbaar zijn. De gebouwen en de woning vormen één logisch geheel, de gebouwen staan op één erf en op korte afstand van de woning. De gebouwen werden al voorafgaand aan de overdracht gebruikt als opslagruimte en als hobbyruimte. De enkele grootte van deze opstallen staat er niet aan in de weg deze als aanhorigheden aan te merken. De bereikbaarheid van het perceel via de een andere ingang [adres 2] leidt evenmin tot een ander oordeel, omdat de zelfstandige exploitatiemogelijkheden geen rol spelen.

Hof Arnhem-Leeuwarden, 27 februari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:1895, accommodatie voor paarden geen aanhorigheid

Een man woonde in een huis met zijn echtgenote. Zijn dochter woonde in een andere woning. Het echtpaar en hun dochter hadden het plan om gezamenlijk een manege te gaan exploiteren en het fokken en trainen van paarden. Het echtpaar had daarvoor een accommodatie laten bouwen bij hun woning. De bouw hadden zij gefinancierd met een hypothecaire lening. Zou de accommodatie voor de paarden een aanhorigheid zijn van de eigen woning, dan zou de rente aftrekbaar zijn. De Inspecteur komt door de grootte van de accommodatie, de eigen inrit en de parkeergelegenheid tot de conclusie dat de accommodatie niet bij de woning behoort. Bovendien woont de hoofdgebruiker, de dochter, niet in de woning bij haar ouders, zodat niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat de accommodatie in gebruik is bij de bewoners van de woning. Ten slotte is ook geen sprake van dienstbaar zijn aan de woning omdat tussen de woning en de accommodatie geen functioneel verband bestaat, aldus de Inspecteur. Hof Arnhem-Leeuwarden volgt de inspecteur en staat geen renteaftrek van de lening voor de accommodatie toe.

 

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws