Transparantie of salderingsmethode?

Particuliere vastgoedbeleggers kiezen er vaak voor om met anderen gezamenlijk vastgoed aan te kopen via een vastgoedbeleggingsfonds. Zo’n vastgoedfonds is vaak opgetuigd in de rechtsvorm van een besloten commanditaire vennootschap of besloten fonds voor gemene rekening. In de fiscale praktijk vindt als gevolg van de invoering van de forfaitaire spaarvariant in box 3 discussie plaats over de wijze van verantwoording van participaties in beleggingsfondsen als een besloten fonds in box 3. Afhankelijk van welke variant van verantwoording wordt gekozen kan dat namelijk leiden tot een behoorlijk verschil in te betalen belasting.

Fiscaal transparant

Een besloten fonds is fiscaal transparant. Dat wil zeggen het fonds zelf betaalt geen belasting over inkomen of vermogen, de participant betaalt die belasting zelf via zijn/haar eigen aangifte. Enerzijds wordt aangenomen dat bij een besloten fonds de fiscale transparantie met zich meebrengt dat bezittingen en schulden van het fonds pro rata als afzonderlijke vermogensbestanddelen bij de vennoten in box 3 in de aangifte inkomstenbelasting in aanmerking moeten worden genomen (transparantie). Anderzijds wordt het standpunt gehuldigd dat een participatie in een fonds in het handelsverkeer een zelfstandig vermogensbestanddeel is dat als zodanig voor box 3 tegen de waarde in het economische verkeer in aanmerking moet worden genomen (saldering).

Voorbeelden  

Stel: een besloten fonds bezit vastgoed met een waarde van 20.000.000 euro en een schuld van 10.000.000 euro. U bezit een aandeel van 10% in het besloten fonds.

Rekenvoorbeeld transparantie 

Box 3-heffing: € 2.000.000 x 6,17% – € 1.000.000 x 2,54% maal 32% = € 31.360.

Zoals deze berekening laat zien, is het forfaitaire rendement over uw aandeel in vastgoed (6,17 procent) aanzienlijk hoger dan het forfaitaire rendement over uw aandeel in de schuld (2,54 procent).

Rekenvoorbeeld salderingsmethode 

Waarde van uw aandeel in het fonds is 10% van € 10.000.000 (€ 20.000.000 – € 10.000.000) = € 1.000.000. Box 3 heffing: € 1.000.000 x 6,17% maal 32% = € 19.744.

Door de salderingsmethode wordt in feite het rendement op de schuld geacht gelijk te zijn aan het rendement op de bezitting.

Conclusie

Uit deze voorbeelden blijkt dus dat het opnemen van de belegging in box 3 op basis van de salderingsmethode tot een belastingbesparing leidt van (jaarlijks) € 11.616

Standpunt Staatssecretaris van Financiën

Op vrijdag 10 februari 2023 heeft Staatssecretaris van Financiën Van Rij naar aanleiding van Kamervragen geantwoord dat de waardering van een belegging in vastgoed via een Stichting Administratiekantoor (STAK) in box 3 moet plaatsvinden tegen de waarde in het economische verkeer van het certificaatbewijs (zie nieuwsbriefartikel 10 maart 2023 voor nadere uitleg over de STAK-problematiek). Volgens de staatssecretaris heeft de certificaathouder niet de juridische eigendom van vastgoed maar via de certificaatbewijzen alleen recht op de economische eigendom van het vastgoed (lees: opbrengsten en waardeontwikkelingen). De staatssecretaris gaat in dit geval voor box 3 uit van een waardering van het certificaat zelf (saldering).

Besloten fonds = saldering?

Besloten fondsstructuren waarin de juridische eigendom volledig is ondergebracht in een afzonderlijk stichting beheerder en bewaarder vertonen sterke gelijkenis met de STAK-structuur. Naar aanleiding hiervan komen in de fiscale praktijk onder andere de volgende vragen naar voren:

• Zijn belangen in een besloten fonds vergelijkbaar met certificering via een STAK waardoor in de aangifte in box 3 (ook) uit mag worden uitgegaan van de waarde van de participatie zelf (salderingsmethode)?
• Heeft de samenstelling van het bestuur van de stichting beheerder en bewaarder invloed op de fiscale verwerking?
• Welk standpunt neem ik in mijn aangifte inkomstenbelasting in voor 2022 en 2023, transparantie of saldering?

De wetgever of de Belastingdienst zal op korte termijn meer duidelijkheid moeten gaan geven met betrekking tot de fiscale verantwoording van belangen in een besloten fonds voor box 3 in de aangifte inkomstenbelasting. Neem contact op met uw fiscalist / adviseur om de fiscale positie met betrekking tot uw participatie in een besloten vastgoedfonds nader te inventariseren en te beoordelen welke variant, transparant of saldering, voor u het meest gunstig is.

Deel dit artikel