Schenken of vererven aandelen Vastgoed-BV

10 juni 2022

Belastingheffing kan fors oplopen.

Als aandelen in een vastgoed-BV vererven of worden geschonken, is bijna altijd belasting verschuldigd. De verschuldigde inkomstenbelasting bedraagt meestal 26,9% en erfbelasting kan oplopen van minimaal 10% tot maximaal 40% van de waarde van de aandelen. Deze heffingen kunnen fors worden verminderd als er gebruik gemaakt kan worden van de bedrijfsopvolgingsregeling, kortweg de BOR. De vastgoed BV moet dan wel een onderneming uitoefenen. In de rechtspraak is afgelopen jaren meermaals geprocedeerd over de vraag wanneer bij de exploitatie van vastgoed sprake is van een onderneming. Het algemene beeld dat is ontstaan door de uitspraken biedt niet veel hoop op toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling bij vastgoed BV’s.

Aandelen vastgoed-BV in erfenis

Uit een rechtszaak voor Rechtbank Noord-Nederland is duidelijk op te maken hoe de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) bij een vastgoed-BV werkt. In deze zaak gaat het om de belastingheffing over de vererving van aandelen in een vastgoed BV.

De man hield alle aandelen in een BV waarin vastgoed zit. Deze aandelen vererven bij zijn overlijden naar zijn vrouw en kinderen. De vrouw en kinderen willen de erfbelasting verminderen met het argument dat de vastgoed BV een onderneming drijft en dus de BOR van toepassing is op hun verkrijging. Met toepassing van de BOR zou de verkrijging volledig zijn vrijgesteld en de belastingaanslag komen te vervallen. De Belastingdienst gaat niet mee in de argumenten van de vrouw. Partijen belanden bij de rechter.

Meer dan normaal vermogensbeheer?

Of de BOR kan worden toegepast, is afhankelijk van de vraag of er sprake is van een onderneming. Voor vastgoed-BV’s wordt hierbij gekeken naar de activiteiten, de arbeid die verricht wordt en het behaalde rendement. De activiteiten moeten naar aard en omvang meer omvatten dan gebruikelijk is bij normaal vermogensbeheer om aangemerkt te worden als onderneming. Allereerst moet er meer arbeid worden verricht dan bij normaal vermogensbeheer (plusarbeid). Daarnaast moeten de activiteiten tot doel hebben een hoger rendement te behalen (plusrendement).

Geen projectontwikkeling

Tijdens de rechtszaak worden de activiteiten van de BV onder de loep genomen. Daaruit blijkt allereerst dat er weinig mutaties plaatsvinden. Er zit steeds veel tijd tussen aan- en verkoop van onroerende zaken, waardoor het vastgoed langdurig in bezit is. Ook is er eenmaal een project ontwikkeld. Projectontwikkeling is per definitie een activiteit die meer omvat dan normaal vermogensbeheer. Echter in dit geval oordeelt de rechtbank dat de projectontwikkeling, die gelet op de aard als herontwikkeling kan worden aangemerkt, incidenteel is te noemen. Om die reden en vanwege de absolute (beperkte) omvang kunnen deze ontwikkelingsactiviteiten, naar het oordeel van de rechtbank, op zichzelf bezien niet als het drijven van een onderneming worden aangemerkt.

Geen plusarbeid en plusrendement

Dan maar kijken naar de geleverde arbeid en het behaalde rendement. Ook dat levert de erfgenamen helaas weinig op. De vrouw stelt dat zij samen met haar overleden man 30 à 40 uur per week actief was voor de BV. Zij kan dit echter niet onderbouwen. Hetzelfde geldt voor het vermeende plusrendement dat ze zegt te behalen. Al met al levert de vrouw volgens de rechtbank onvoldoende bewijs dat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Haar beroep op de BOR wordt dan ook door de rechtbank afgewezen.

Veel arbeid maakt het nog geen onderneming voor de BOR

Anders dan in de hiervoor vermelde zaak komt de belanghebbende in een andere zaak bij het gerechtshof Amsterdam wel met een heel uitgebreide beschrijving van de werkzaamheden en besteedde uren van de directie voor het beheer van de vastgoedportefeuille. Belanghebbende heeft gesteld dat sprake is van een materiële onderneming aangezien de vennootschap een actieve onroerende zakenportefeuille exploiteert. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat de werkzaamheden van de directie van de vennootschap onder andere bestaan uit:

– het zoeken en selecteren van geschikte huurders;

– het vaststellen van de huurprijzen;

– het voeren van correspondentie met betrekking tot de huurovereenkomsten en huurachterstanden;

– het beoordelen en aanpassen van de verzekeringscontracten en condities, zulks gerelateerd aan de activiteiten van de huurders en de wijzigingen daarin;

– het afhandelen van de opmerkingen van huurders;

– de dagelijkse sluiting van het bedrijventerrein en de visuele inspectie van de gebouwen en het terrein;

– de dagelijkse controle op mogelijk onbevoegd parkeren op het bedrijventerrein;

– het beoordelen van het benodigde onderhoud;

– het zelfstandig uitvoeren van (klein) onderhoud;

– het bijhouden van de huur en financiële administratie;

– het onderhouden van contracten met aannemers, gemeentelijke diensten en nutsbedrijven;

– het aanvragen van offertes en het verstrekken van opdrachten aan aannemers;

– het lezen van vakliteratuur en het onderhouden van kennis aangaande onroerend goed.

Voor deze werkzaamheden ontvangt de directeur van de onderneming een marktconforme beloning van de vennootschap.

Geen plus-rendement, geen onderneming

Het Hof is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de vennootschap alle door belanghebbende gestelde werkzaamheden zelf verricht, op zichzelf nog niet meebrengt dat de onroerende zakenportefeuille reeds op die grond als een materiële onderneming voor de toepassing van de BOF is aan te merken. Daarvoor is immers beslissend dat de werkzaamheden naar aard en omvang meer hebben omvat dan gebruikelijk is bij normaal vermogensbeheer en de werkzaamheden naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel hebben het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat. Het Hof oordeelt dat de werkzaamheden gegeven hun aard, niet uitstijgen boven hetgeen gebruikelijk is bij normaal vermogensbeheer en niet hebben geleid tot een plus-rendement.

Veel eigen werk voor beter rendement ook niet voldoende voor de BOR

Drie arresten van de Hoge Raad maken duidelijk dat zelfs redelijk arbeidsintensieve vastgoedexploitatie niet snel een onderneming is voor de bedrijfsopvolgingsregeling. Ook als deze werkzaamheden leiden tot een verhoging van de huur. Deze zaak gaat over de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling bij schenking van aandelen in een vastgoed BV.

Een echtpaar hield alle aandelen in een BV. De activiteiten van de BV bestonden uit de verhuur van ongeveer 1.100 garageboxen en 57 bedrijfsruimten. De echtgenoten en hun twee dochters waren allemaal in loondienst bij de BV. Daarbij ging het om arbeidstijden die varieerden van tien tot dertig uur per week. Op 26 juli 2016 schonk de man aan zijn twee dochters ieder tien C-aandelen in de BV. De dochters deden in hun aangiftes schenkbelasting een beroep op de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). De inspecteur meende dat de vastgoedverhuur van de BV geen materiële onderneming vormt en accepteert daarom geen toepassing van de BOR.

Behaalde rendementsverbetering

Deze zaak kwam uiteindelijk voor de Hoge Raad. De BV wijst erop dat zij regelmatig garageboxen koopt, vervolgens verhuurt, eventueel na het uitvoeren van renovatie- en revitalisatiewerkzaamheden, zelfs voor een substantieel hogere prijs dan de vorige eigenaar/verhuurder. De werkzaamheden en de daarmee gemoeide arbeid hebben dus echt geleid tot een rendementsverbetering. Deze rendementsverbetering is daarmee niet het gevolg van autonome marktwerking. De BV en de dochters menen dat onder zulke omstandigheden geen sprake kan zijn van normaal vermogensbeheer.

Beoordeel alle activiteiten BV

Bij het beoordelen van de zaak gaat de Hoge Raad kort in op het regelmatig aankopen en eventueel na een opknapbeurt voor een hogere prijs verhuren van garageboxen. Zulke activiteiten tellen mee bij het vaststellen of de werkzaamheden naar aard en omvang onmiskenbaar het doel hebben om meer voordeel te behalen dan het rendement bij normaal vermogensbeheer. Maar bij die beoordeling moeten ook alle werkzaamheden van de BV worden betrokken. Het gaat dus niet om een afzonderlijke beoordeling van specifieke activiteiten. Het Hof Arnhem-Leeuwarden had al geoordeeld dat de (overige) werkzaamheden van de BV binnen normaal vermogensbeheer blijven. Omdat deze vaststelling van feitelijke aard is toetst de Hoge Raad deze activiteiten niet opnieuw en laat de uitspraak van het Hof op dit punt in stand.

Niet snel toepassing BOR bij vastgoed BV’s

Uit de uitspraken blijkt dat niet snel de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) bij schenking of vererving van vastgoed BV’s van toepassing is. Er dient dan ook rekening mee te worden gehouden dat bij schenking of vererving van aandelen in een vastgoed BV een (forse) belastingaanslag zal volgen. Kans van slagen op toepassing van de BOR hebben alleen BV’s die als doel hebben het ontwikkelen van vastgoed (projectontwikkeling) dan wel BV’s waarvan duidelijk aangetoond kan worden hoe omvangrijk de (extra) werkzaamheden zijn ten opzichte van normale verhuur en dat de extra werkzaamheden ook daadwerkelijk hebben geleid tot een hoger rendement dan bij normaal actief vermogensbeheer.

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws