Schenking van een (verhuurde) woning

15 juli 2022

Aantrekkelijke ‘korting’ wordt mogelijk afgeschaft per 1-1-2023.

Krijgt u een schenking, dan betaalt u schenkbelasting over de waarde van de schenking. De schenking kan in geld maar ook in goederen. Meestal is de waarde van een geschonken goed gelijk aan de waarde in het economisch verkeer (WEV, ook wel marktwaarde genoemd). Voor de waardering van de schenking van een woning mag u aansluiten bij de WOZ waarde van die woning. Is de WOZ-waarde lager dan de werkelijke waarde, dan is niet over de werkelijke waarde schenkbelasting verschuldigd, maar over de lagere WOZ-waarde. Wordt de woning verhuurd? Dan mag u onder bepaalde voorwaarden uitgaan van een lagere waarde in verhuurde staat. Met ingang van 1 januari 2023 wordt de berekening van de waarde in verhuurde staat (waarschijnlijk) aanzienlijk versoberd. Schenking van een verhuurde woning in 2022 kan u dan ook een fors fiscaal voordeel opleveren.

Let op: de waardering van de schenking van een woning tegen WOZ waarde geldt alleen voor verhuur waar huurbescherming op van toepassing is.

Extra lage waarde bij verhuurde woning

Bij de schenking van een verhuurde woning mag u op de WOZ waarde nog een ‘korting’ in mindering brengen voor het bepalen van de schenkbelasting. De korting wordt bepaald aan de hand van de huur. De korting wordt berekend door de WOZ waarde te herrekenen rekening houdende met een bepaald percentage, de leegwaarderatio en vervolgens de waarde van de schenking. Voor de schenkbelasting is dit als volgt uitgewerkt.

  • Bepaal de jaarlijkse (kale) huur als percentage van de WOZ-waarde
  • Bepaal met dit percentage de leegwaarderatio volgens onderstaande tabel
  • Vermenigvuldig de leegwaarderatio met de WOZ-waarde voor het bepalen van de waarde van de schenking.
Huuropbrengst meer danMaar huuropbrengst niet meer danhoogte leegwaarderatio
0 %1 %45 %
1 %2 %51 %
2 %3 %56 %
3 %4 %62 %
4 %5 %67 %
5 %6 %73 %
6 %7 %78 %
7 %-85 %

Voorbeeld

Vader overweegt een verhuurde woning te schenken aan zijn zoon. De verhuurde woning heeft een marktwaarde van 500.000 euro. De WOZ-waarde van de verhuurde woning is lager namelijk 400.000 euro. De woning wordt verhuurd voor 18.000 euro per jaar. De huur uitgedrukt in percentages van de WOZ-waarde is dus 4,5 procent. Bij een rendement van 4,5 procent hoort een waardering van 67 procent van de WOZ-waarde. Ofwel een woning met een marktwaarde van 500.000 euro mag worden geschonken voor een bedrag van 268.000 euro (67 procent van 400.000 euro).

Verhuur binnen gelieerde partijen

Als de huurprijs die tussen gelieerde partijen is overeengekomen zodanig is dat deze tussen willekeurige derden niet zou zijn overeengekomen (d.w.z. als er sprake is van onzakelijke verhoudingen), wordt de huurprijs gesteld op 3,5% van de WOZ-waarde.

Noot: woont de ontvanger van de te schenken woning zelf in de woning, dan is de leegwaarderatio niet van toepassing. Wel geldt als grondslag voor berekening van de schenkbelasting de WOZ-waarde van de woning.

Afschaffing per 1 januari 2023?

In het coalitieakkoord is opgenomen dat de leegwaarderatio in 2023 wordt afgeschaft. Door de afschaffing van deze korting ontstaat volgens de coalitiepartners meer balans in het huidige fiscale regime voor particulieren en beleggers die woningen voor de verhuur aanhouden. Door de afschaffing van de leegwaarderatio krijgt u geen korting meer op de WOZ-waarde bij schenking. U betaalt dan schenkbelasting over de WOZ-waarde van de woning. Een schenking in 2022 ‘met korting’ volgens de tabel leegwaarderatio kan u dus duizenden euro’s schenkbelasting schelen.

óf versobering?

In het coalitieakkoord was aangekondigd dat de leegwaarderatio zou worden afgeschaft, zie opmerking hiervoor. Bij nader inzien wordt ervoor gekozen de leegwaarderatio slechts aan te passen, dit wordt actualiseren genoemd. Dit zal een lagere ‘korting’ betekenen. Dit blijkt uit de Kabinetsreactie op een SEO-rapport over de leegwaarderatio d.d. 8 juni 2022.

Hierna is de tabel van de leegwaarderatio opgenomen met de huidige percentages en de nieuwe percentages zoals deze zijn voorgesteld voor actualisatie.

Verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde Huidige leegwaarderatioVoorstel SEO voor actualisatie
Meer danMinder dan
0 %1 %45 %73 %
1 %2 %51 %79 %
2 %3 %56 %84 %
3 %4 %62 %90 %
4 %5 %67 %95 %
5 %6 %73 %100 %
6 %7 %78 %100 %
7 %-85 %100 %
Gewogen gemiddelde leegwaarderatio72 %96 %

Tabel. Actualisatie van de leegwaarde voor de inkomstenbelasting;

Bron: SEO Economisch Onderzoek, Rapport “De waarde van woningen in verhuurde staat” (2022)

Voorbeeld

De WOZ-waarde van een verhuurde woning is € 300.000. De jaarhuur bedraagt € 13.500, dat is 4,5% van de WOZ-waarde. Volgens de huidige regels mag dan een leegwaarderatio van 67% worden toegepast. Dat betekent dat (voor box 3 en de erf- en schenkbelasting) een waarde in het economische verkeer van deze woning van € 201.000 (= 67% x € 300.000) wordt gehanteerd.

In het voorstel voor actualisatie wordt de leegwaarderatio in dit voorbeeld verhoogd naar 95%. Dat betekent dat een waarde in het economische verkeer van deze woning van € 285.000 (= 95% x € 300.000) wordt gehanteerd.

Een verschil van € 84.000

Verder zullen de volgende wijzigingen worden aangebracht.

  • Tijdelijke contracten worden uitgesloten van de leegwaarderatio.
  • Feitelijk wordt voor verhuur in gelieerde situaties de leegwaarderatio eveneens uitgesloten.

Het uitsluiten van tijdelijke contracten en de gelieerde verhoudingen zullen worden geregeld in het Belastingplan 2023. De andere wijzigingen zullen worden opgenomen in de eindejaarsregeling 2022. Bron: Kabinetsreactie op SEO-rapport over leegwaarderatio, 8 juni 2022.

Overdrachtsbelasting

Bij schenking van een woning is ook overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt echter in mindering op de schenkbelasting die de verkrijger is verschuldigd, zodat er per saldo geen samenloop is tussen overdrachtsbelasting en schenkbelasting over het belastbaar deel van de schenking. Als er bij de schenking van een woning over een gedeelte van de schenking geen schenkbelasting wordt betaald, omdat bijvoorbeeld een vrijstelling of de leegwaarderatio wordt toegepast, moet er over dat deel wel overdrachtsbelasting worden betaald. Overdrachtsbelasting wordt bovendien geheven over de werkelijke waarde en niet de WOZ-waarde.

Voorbeeld 1 (woning wordt verhuurd aan een derde)

In het hiervoor aangehaalde voorbeeld kon de vader een verhuurde woning met een marktwaarde van 500.000 euro en WOZ-waarde van 400.000 euro schenken aan zijn zoon voor 268.000 euro. Na aftrek van de jaarlijkse vrijstelling (5.677 euro) is de zoon aan schenkbelasting verschuldigd 39.422 euro. De overdrachtsbelasting bedraagt 8% van 500.000 euro is € 40.000.

Per saldo is totaal aan belasting verschuldigd:

Schenkbelasting 39.422 – 20.985 (8% van 268.000 – 5.677) = 18.437 euro

Overdrachtsbelasting 40.000 euro

Totaal 58.437 euro

Ter vergelijking: zou de vader 500.000 euro in geld hebben geschonken aan de zoon dan zou 85.822 euro aan schenkbelasting zijn verschuldigd. De schenking van een verhuurde woning in plaats van geld bespaart dus 27.385 euro belasting.

Voorbeeld 2 (woning wordt verhuurd aan de ontvanger van de schenking)

Stel dat de woning wordt verhuurd aan de zoon die de woning geschonken krijgt. In dat geval is de leegwaarderatio niet van toepassing maar mag voor de schenkbelasting wel uitgegaan worden van de WOZ-waarde van 400.000 euro. Na aftrek van de jaarlijkse vrijstelling (5.677 euro) is de zoon aan schenkbelasting verschuldigd 65.822 euro. De overdrachtsbelasting bedraagt in dit geval 2% van 500.000 euro is 10.000 euro er van uitgaande dat de zoon in de woning blijft wonen.

Per saldo is dan aan belasting verschuldigd:

Schenkbelasting 65.822 – 7.886 (2% van 400.000 – 5.677) = 57.936 euro

Overdrachtsbelasting 10.000 euro

Totaal 67.936 euro

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws