Schenking van een (verhuurde) woning

21 juli 2020

Lage WOZ-waarde biedt extra voordeel 

Krijgt u een schenking, dan betaalt u schenkbelasting over de waarde van de schenking. De schenking kan in geld maar ook in goederen. Meestal is de waarde van een geschonken goed gelijk aan de waarde in het economisch verkeer (WEV, ook wel marktwaarde genoemd). Een woning die u krijgt geschonken (of erft), moet u volgens de regels van de Successiewet waarderen op de WOZ-waarde. Is de WOZ-waarde lager dan de werkelijke waarde, dan is niet over de werkelijke waarde schenkbelasting verschuldigd, maar over de lagere WOZ-waarde. Dat biedt mogelijkheden voor taxplanning die wij hierna zullen behandelen.

WOZ-waarde

De WOZ-waarde is de waarde van een onroerende zaak waarvan de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en die de verkrijger in de staat waarin de zaak zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw door de gemeente vastgesteld. Voor woningen in het buitenland is er meestal geen, naar Nederlandse begrippen, WOZ-waarde beschikbaar. De Successiewet bepaalt dat de waarde dan moet worden vastgesteld volgens de regels van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In de praktijk blijkt het uiterst lastig te zijn om de waarde van buitenlandse onroerende zaken volgens de regels van de WOZ te bepalen.

Verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde (WEV)

Zoals hiervoor opgemerkt, geldt voor de Successiewet de WOZ-waarde als maatstaf bij een woning. De WOZ-waarde kan afwijken van de marktwaarde.

Lagere WOZ-waarde

Als de WOZ-waarde van een woning lager is dan de WEV, is het schenken van de woning uit het oogpunt van de schenkbelasting voordeliger dan de andere variant van verkoop van de woning met een lening waarop dan door middel van schenkingen (bijvoorbeeld een eigenwoningschenking) wordt afgelost.

Hogere WOZ-waarde

Bij een WOZ-waarde die hoger ligt dan de WEV is een verkoop in combinatie met kwijtschelding van de koopsom (ineens of in stappen via een lening) juist weer gunstiger voor de Successiewet.

Tip: u mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar waarin de schenking plaatsvindt en die van het daarop volgende jaar. De meest gunstige WOZ-waarde mag u gebruiken.

Waardedrukkende rechten

Onder bepaalde omstandigheden mag de WOZ-waarde nog verminderd worden, als de woning in gebruik is bij een ander dan de eigenaar.

 Erfpacht

Als er een recht van erfpacht op een woning zit, is de waarde van de woning de WOZ-waarde, verminderd met de waarde van de gekapitaliseerde canon. De waarde van een erfpachtrecht wordt gesteld op het zeventienvoud van de jaarlijkse canon.

Vruchtgebruik of ander beperkt recht

Als er sprake is van een beperkt recht of van een vruchtgebruik, wordt de WOZ-waarde door de gemeente bepaald zonder met het recht rekening te houden. Het waardedrukkend effect van het recht wordt bepaald door de waarde van dat beperkt recht of dat vruchtgebruik te kapitaliseren en de WOZ-waarde daarmee te verminderen. Hiervoor zijn tabellen beschikbaar.

Huurrecht

Bij verkrijging van een verhuurde woning is er een specifieke waarderingsregel. Er is van ‘verhuur’ in de zin van de Successiewet 1956 sprake als een woning ten tijde van de verkrijging:

  • geheel of gedeeltelijk is verhuurd; en
  • op die verhuur de artt. 7:232 t/m 7:282 BW van toepassing zijn (dat zijn de dwingendrechtelijke regels voor verhuur van woonruimte ook wel huurbescherming genoemd).

De waarde van de verhuurde woning is in dat geval een van de huurprijs afhankelijk percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage ontstaat door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de ‘leegwaarderatio’. In de successiewet is dit als volgt uitgewerkt.

Bij een voor het enkele gebruik van een woning verschuldigde jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde van:

meer danmaar niet meer danbedraagt de leegwaarderatio
0%1%45%
1%2%51%
2%3%56%
3%4%62%
4%5%67%
5%6%73%
6%7%78%
7%-85%

Voorbeeld

Vader overweegt een verhuurde woning te schenken aan zijn zoon. De verhuurde woning heeft een marktwaarde van 500.000 euro. De WOZ-waarde van de verhuurde woning is lager namelijk 400.000 euro. De woning wordt verhuurd voor 18.000 euro per jaar. De huur uitgedrukt in percentages van de WOZ-waarde is dus 4,5 procent. Bij een rendement van 4,5 procent hoort een waardering van 67 procent van de WOZ-waarde. Ofwel een woning met een marktwaarde van 500.000 euro mag worden geschonken voor een bedrag van 268.000 euro (67 procent van 400.000 euro).

Als de huurprijs die tussen gelieerde partijen is overeengekomen zodanig is dat deze tussen willekeurige derden niet zou zijn overeengekomen (d.w.z. als er sprake is van onzakelijke verhoudingen), wordt de huurprijs gesteld op 3,5% van de WOZ-waarde.

Als de woning een gedeelte van een onroerende zaak is en niet als een afzonderlijke zaak kan worden vervreemd (wat bij een appartement bijvoorbeeld wel kan), wordt de WOZ-waarde van de woning verlaagd met € 20.000.

Vakantiewoning

Ook voor vakantiewoningen geldt sinds 1 januari 2010 de WOZ-waarde. Verhuur zal hier niet snel een waardedrukkende factor zijn, aangezien vakantiewoningen niet voor permanente bewoning plegen te worden verhuurd. De wettelijke bepalingen inzake verhuur van een woning (huurbescherming) en de leegwaarderatio zijn hierop niet van toepassing.

Huurder verkrijgt de door hem gehuurde woning

Verkrijgt een huurder of diens partner de woning die hij huurt, dan is de waarde van de verkrijging voor de Successiewet de WOZ-waarde zonder waardedrukkende effecten. Dit werd nog eens bevestigd in een vonnis van de Rechtbank Noord-Nederland waarin een zoon een woning met bergingen van zijn vader huurde. Vervolgens kocht de zoon het pand voor de getaxeerde waarde in verhuurde staat. De rechtbank oordeelde dat de waarde van het verkregene (in casu appartementsrechten) moest worden gesteld op de waarde in onbewoonde toestand, omdat door de verkoop het huurcontract tussen vader en zoon van rechtswege was tenietgedaan.

Overdrachtsbelasting

Bij schenking van een onroerende zaak is ook overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt echter in mindering op de schenkbelasting die de verkrijger is verschuldigd, zodat er per saldo geen samenloop is tussen overdrachtsbelasting en schenkbelasting. Als er bij de schenking van een woning over een gedeelte van de schenking geen schenkbelasting wordt betaald, omdat bijvoorbeeld een vrijstelling of de leegwaarderatio wordt toegepast, moet er toch gewoon overdrachtsbelasting worden betaald, zodat de belastingdruk minimaal 2 procent bedraagt van de waarde van de geschonken zaak. Over het deel van de schenking waarover dan geen schenkbelasting is betaald, is dan wel 2 procent overdrachtsbelasting verschuldigd.

Voorbeeld

In het hiervoor aangehaalde voorbeeld kon de vader een verhuurde woning met een marktwaarde van 500.000 euro schenken aan zijn zoon voor een bedrag van 268.000 euro (67% van de WOZ-waarde 400.000 euro). Na aftrek van de jaarlijkse vrijstelling (5.515 euro) is de zoon aan schenkbelasting verschuldigd 39.824 euro. Daarnaast is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over de vrijstelling van 5.515 euro en het waarderingsverschil van 232.000 euro (500.000–268.000), ofwel 4.750 euro. Per saldo is verschuldigd 44.574 euro. Ter vergelijking: zou de vader 500.000 euro in geld hebben geschonken aan de zoon dan zou 86.224 euro aan schenkbelasting zijn verschuldigd. De schenking van een verhuurde woning in plaats van geld bespaart dus 41.650 euro belasting.

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws