Vakantiewoning als belegging

30 oktober 2017

We moeten toch ‘ergens heen’ met ons spaargeld

Op dit moment zoekt iedereen naar manieren om zijn/haar geld meer te laten renderen dan de op een spaarrekening tegen een historisch lage rente. Het aanschaffen van een vakantiewoning kan zo’n manier zijn. Daarbij mag de fiscale kant van de zaak niet worden onderschat. Maar als u het slim regelt, kunt u soms een mooi rendement na belastingen halen. Hierna komt aan de orde zowel de situatie dat de woning wordt gekocht als belegging in privé of in de B.V..

Privé, inkomstenbelasting

Als u in Nederland woont moet u alle binnenlandse en buitenlandse inkomsten en bezittingen opgeven in uw aangifte inkomstenbelasting. Een binnen- of buitenlandse vakantiewoning behoort tot het box 3-vermogen waarover inkomstenbelasting is verschuldigd. De peildatum voor box 3 ligt op 1 januari van ieder belastingjaar. Heeft u geld geleend voor de aanschaf van de vakantiewoning, dan is de rente over die lening niet aftrekbaar maar mag u wel de schuld in uw aangifte opnemen als box 3-schuld. De schuld vermindert zo uw belaste vermogen. Het maakt overigens niet uit voor de waardering van de vakantiewoning of u de vakantiewoning uitsluitend zelf gebruikt, uitsluitend verhuurt of beide. In principe geeft u de WOZ-waarde van de woning op in box 3 zoals u dat ook doet voor de eigen woning in box 1.

NB: Voor woningen waarvoor geen WOZ-waarde is vastgesteld, zoals buitenlandse vakantiewoningen, geeft u in uw aangifte de waarde in het economisch verkeer op. Voor de vakantiewoning geldt geen eigenwoningforfait en de huurinkomsten zijn belastingvrij. Gemaakte kosten kunt u niet aftrekken. Alleen de bezitting minus de schuld wordt belast in box 3. De rendementsheffing die van toepassing is in box 3, is afhankelijk van het totaal van uw netto vermogen. U kunt deze terugvinden op onder andere www.belastingdienst.nl. Een eenvoudige berekening van de verschuldigde belasting vanaf 1 januari 2018 kunt u maken via www.berekenhet.nl 

Buitenlandse vakantiewoning

Heeft u een vakantiewoning in het buitenland dan moet u ook deze vakantiewoning aangeven in uw aangifte inkomstenbelasting, maar kunt u in de meeste gevallen een verzoek doen ter voorkoming van dubbele belasting. In het land waar de vakantiewoning staat moet u er rekening mee houden dat u daar ook belasting verschuldigd bent (op lokaal en nationaal niveau). Om te voorkomen dat u twee keer belasting moet betalen over de woning, vraagt u in de Nederlandse IB-aangifte om ‘voorkoming van dubbele belasting’, die wordt toegekend over de aangegeven waarde van de vakantiewoning, minus de eventueel op die woning betrekking hebbende schuld. Hoe hoger de netto waarde van de woning, dus de waarde minus de schuld, hoe hoger de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Het is dus fiscaal een stuk gunstiger als u voor de aanschaf van de woning in het buitenland juist géén schuld aangaat.

NB: bent u vergeten om voorkoming dubbele belasting aan te vragen voor uw buitenlandse vakantiewoning? Vraag alsnog de voorkoming aan. Een verzoek om ambtshalve herziening moet worden ingediend binnen 5 jaar na afloop van het desbetreffende belastingjaar. Dus in 2017 kunt u nog voor de jaren 2012, 2013, 2014, 2015 en 2016 zo’n verzoek indienen.

B.V., vennootschapsbelasting

Ook uw B.V. kan over spaargeld beschikken. Spaargeld in de B.V. is meestal bedoeld ‘voor de oude dag’. Ook dan kunt u overwegen om een vakantiewoning voor de verhuur aan te kopen via uw B.V. voor uw oudedagsvoorziening.

De B.V. betaalt vennootschapsbelasting (Vpb) over de verkoopwinst en de netto verhuuropbrengsten. Onder de kosten die aftrekbaar zijn vallen met name park- en beheerkosten, onderhoudskosten, afschrijving inventaris, hypotheekrente en vaste lasten en exploitatiekosten. Afschrijven op de aanschafkosten van de woning is uitsluitend toegestaan tot de zogenoemde ‘bodemwaarde’ is bereikt. De bodemwaarde bij een verhuurde woning is gelijk aan de WOZ-waarde. Over de winst betaalt de B.V. (in de meeste gevallen) 20% vennootschapsbelasting.

 NB: in het regeerakkoord is aangekondigd dat het Vpb-tarief in stapjes verlaagd wordt de komende jaren naar 16%.

Keert de B.V. de netto winst na belastingen aan u uit, dan betaalt u daarover in privé 25% inkomstenbelasting. Er van uitgaande dat de B.V. 20% vennootschapsbelasting en u in privé 25% inkomstenbelasting betaalt, bedraagt de totale belastingheffing over de winst op de verhuur (of verkoop) van de woning 40%.

NB: in verband met de verlaging van het Vpb-tarief naar 16% is ook in het regeerakkoord aangekondigd om het belastingtarief in de inkomstenbelasting geleidelijk te verhogen van 25% naar 28% waardoor de totale heffing per saldo op 39,5% uitkomt.

Eigen gebruik bij vakantiewoning in de B.V.

Als de B.V. de vakantiewoning koopt en deze aan u ter beschikking stelt voor gebruik moet de B.V. ook aan u een zakelijke huur in rekening brengen. Mag u de woning van de B.V. gebruiken zonder een vergoeding daarvoor te betalen dan zal de Belastingdienst dit ‘privé-voordeel’ bij u belasten. In de meeste gevallen zal sprake zijn van een bevoordeling door de B.V. aan u als aandeelhouder. De gemiste huur wordt dan (fictief) bij de opbrengsten in de B.V. geteld en belast met vennootschapsbelasting en wordt vervolgens bij u in privé belast als dividenduitkering met 25% inkomstenbelasting.

Aankoop woning in privé of in de B.V.?

Als u de keuze heeft om de vakantiewoning in privé te kopen of in de B.V., wat is dan de beste keuze? Dat is lastig in zijn algemeenheid te zeggen. U kunt immers nu nog niet weten of de waarde van de woning stijgt of juist daalt óf dat u met de huuropbrengsten de kosten kunt dekken.

Grofweg kan als vuistregel worden gehanteerd dat, als u een netto rendement voor belastingen kunt behalen op de verhuur van 3,5% en geen waardedaling van de vakantiewoning verwacht, privé aankopen fiscaal waarschijnlijk de meest interessante keuze is.

 Tip: als u twijfelt over de keuze, laat uw B.V. de woning dan in eerste instantie kopen. Als het rendement dan tegenvalt, kunt u dit in de B.V. verrekenen met de winst. Blijkt later het rendement mee te vallen of dat u verwacht dat de waarde zal stijgen, dan kan de B.V. de woning tegen een zo laag mogelijke (maar wél zakelijke) prijs verkopen aan privé, waar de waardestijging dan onbelast is. Houd dan wel rekening met 2% overdrachtsbelasting en notariskosten.

BTW

Vakantiewoning in Nederland

Het voordeel van verhuren van een vakantiewoning kan ook zijn gelegen in de BTW. Als u of uw B.V. “opteert” voor ondernemerschap voor de BTW, dan kunt u de BTW op alle kosten en investeringen en de BTW in de bouwkosten of aanschafprijs terugvragen bij de Belastingdienst. Dat kan een financieringsvoordeel opleveren. De aftrek van BTW kan dus voordelig zijn. De huur wordt weliswaar belast maar tegen het lage BTW-tarief (6 procent), terwijl u de (vaak hoge 21%) BTW op de kosten van aanschaf, inrichting (meubilair, servies, beddengoed, huishoudelijke apparaten, …), gebruik (gas, water, elektriciteit, …) en onderhoud (schoonmaak, reparatie, …) kunt terugvragen. Zeker als u het huisje nieuw laat bouwen, kan dat tienduizenden euro’s fiscaal voordeel opleveren. Als de bouwkosten inclusief BTW bijvoorbeeld 121.000 euro bedragen, kunt u tot wel 21.000 euro aan BTW terugkrijgen. Het heeft dus zin om alle bonnetjes te bewaren!

Wat zijn de voorwaarden voor BTW ondernemerschap

BTW ondernemerschap

Wanneer een vakantiewoning wordt aangekocht en geëxploiteerd om er huuropbrengsten uit te verkrijgen, kan de eigenaar voor de omzetbelasting als ondernemer worden aangemerkt. Dit is het geval als de woning ten minste 140 dagen (twintig weken) per jaar daadwerkelijk wordt verhuurd. Het moet gaan om verhuur in het kader van een kort verblijf. In dat geval neemt de Belastingdienst aan dat er sprake is van BTW ondernemerschap. Dit heeft verschillende fiscale consequenties. Als de eigenaar de vakantiewoning alleen maar voor zichzelf gaat gebruiken, is er geen sprake van BTW ondernemerschap en heeft hij geen recht op aftrek van voorbelasting. 

BTW op aankoop en kosten

Bij de aankoop van een nieuwe vakantiewoning moet 21% BTW worden betaald. Het gaat dan om een woning waarvan de levering plaatsvindt tijdens de bouw of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname. Als sprake is van BTW ondernemerschap, omdat de eigenaar de woning ten minste 140 dagen wil verhuren, kan hij de voorbelasting op het moment van aankoop terugvorderen. De BTW bij aankoop kan in eerste instantie volledig worden teruggevraagd bij de Belastingdienst, indien de koper de vakantiewoning mede BTW belast aan gasten (voor kort verblijf) verhuurt. Nadat alle BTW is teruggevraagd, zal voor het privégebruik van de vakantiewoning jaarlijks een correctie van deze reeds genoten aftrek van voorbelasting moeten plaatsvinden. Voor de aankoop-BTW moet deze privécorrectie worden berekend over het jaar van aankoop en de daarop volgende 9 jaren, ook wel de herzieningsperiode genoemd. Als binnen 10 jaar het eigen gebruik hoger wordt dan in eerste instantie de bedoeling was, moet een correctie van de vooraftrek plaatsvinden.

Koopt u geen nieuwbouw maar een bestaande vakantiewoning? In principe is er dan geen BTW verschuldigd over de aankoop en kunt u die dus ook niet terugvragen. Als de vakantiewoning minder dan twee jaar geleden in gebruik werd genomen of gekozen wordt voor een ‘BTW belaste levering’, is er nog wel een mogelijkheid om BTW terug te vragen over de aankoop. Daar zijn voorwaarden aan verbonden, dus laat u van tevoren goed voorlichten. 

LET OP: Om recht te hebben op teruggaaf van de BTW, moet op het moment van aankoop of opdracht aan de aannemer de intentie hebben bestaan om de vakantiewoning te verhuren. U of uw B.V. moet zich als ondernemer voor de BTW aanmelden bij de Belastingdienst per de datum waarop de koopovereenkomst voor de grond tot stand is gekomen. Gebruik hiervoor het formulier ‘Opgaaf startende onderneming’. Dit formulier kunt u downloaden op www.belastingdienst.nl 

BTW op inventaris

Als de woning wordt verhuurd inclusief inventaris, dan geldt ook dat de BTW op de aankoop van de inventaris terug te vorderen is. De herzieningsperiode van deze BTW voor het gedeelte privé gebruik vindt plaats gedurende 5 jaar in plaats van 10 jaar. 

Verhuur via bemiddelaar

Als de verhuur plaatsvindt via een bemiddelingskantoor, hoeft er geen rekening te worden gehouden met eigen gebruik van de eigenaar als hij de woning voor de periode waarin hij er zelf zit ook ‘huurt’ van de bemiddelaar. Dit staat namelijk gelijk aan verhuur aan een derde. In dat geval is de BTW op de aanschaf van de woning volledig aftrekbaar. Uiteraard moeten wel bemiddelingskosten worden betaald. 

BTW op onderhoud en andere kosten

Niet alleen de BTW op de aanschaf is terug te vorderen maar ook de BTW op andere kosten en lasten die verband houden met de vakantiewoning of het gebruik daarvan. Denk aan onderhoudskosten, beheerkosten, energiekosten e.d. 

Huuropbrengsten belast

In de huurinkomsten die de eigenaar (als BTW ondernemer) ontvangt, is 6% BTW begrepen. Bij verhuur aan particulieren moet de eigenaar deze BTW afdragen aan de Belastingdienst. 

Kleine ondernemersregeling

Een kleine ondernemer hoeft de BTW niet af te dragen aan de Belastingdienst als het af te dragen bedrag laag is. Een ondernemer wordt als kleine ondernemer aangemerkt als hij na aftrek van de voorbelasting minder dan € 1.883 aan omzetbelasting moet afdragen. Is het af te dragen bedrag minder dan € 1.345 dan hoeft hij niets af te dragen. Ligt het af te dragen bedrag tussen de € 1.345 en de € 1.883 dan mag 2,5 keer het verschil tussen € 1.883 en de af te dragen omzetbelasting in mindering worden gebracht op het af te dragen bedrag. De vermindering kan echter nooit meer bedragen dan de af te dragen omzetbelasting. 

Overdrachtsbelasting

Bij de latere doorverkoop van het eigendom van een onroerende zaak is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd, ook als sprake is van een BTW belaste levering. Een BTW belaste levering van de woning is alleen mogelijk als de koper de woning ook gaat gebruiken voor BTW belaste verhuur van ten minste 140 dagen per jaar. Als de koper de BTW dan kan terugvorderen, is er dus per saldo alleen overdrachtsbelasting verschuldigd. Als de koper de woning kosten koper (k.k.) koopt, dan zal de koper de overdrachtsbelasting moeten betalen. Wordt er vrij op naam (v.o.n.) gekocht dan betaalt de verkoper de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting op een vakantiewoning bedraagt 2% van de koopsom. 

Waarom geen vakantiewoning?

Het lijkt ideaal de verhuur van een (vakantie)woning, maar laat u goed voorlichten door een specialist als u van plan bent een vakantiewoning te kopen. Er schuilen vaak adders onder het gras. En bedenk dat de drie belangrijkste punten voor elk onroerend goed zijn: locatie, locatie en locatie. Enkele tips:

■ kijk goed naar de kosten en belastingen, zeker in het buitenland kunnen die sterk afwijken van Nederlandse maatstaven. Maar let ook goed op de park- en beheerkosten als u de verhuur ‘uitbesteedt’.

■ vergelijk het aanbod, er is op dit moment zeer veel aanbod. Kijk naar de ligging, de ligging en de ligging maar ook naar de kwaliteit en verhuurmogelijkheden aan grote groepen, want korte ‘familie-uitjes’ worden steeds populairder.

■ pas op met huur- of pachtgronden
Is de grond waarop de vakantiewoning staat eigendom van de woningeigenaar of moet deze worden gehuurd of gepacht? Wat gaan de kosten van de huur en pacht doen de komende jaren? Laat u goed voorlichten over de verschillen en gevolgen bij verkoop.

■ pas op voor ‘timesharing’
Google maar eens op ‘timesharing’, lees en huiver. Wij zouden er niet snel aan beginnen.

■ overaanbod en tegenvallend rendement

Door de toenemende populariteit van korte vakanties en omdat ‘iedereen’ op zoek is naar rendement op spaargeld worden er op dit moment heel veel vakantiewoningen gebouwd. Zowel in bestaande parken als nieuwe parken schieten de vakantiewoningen als paddenstoelen uit de grond. Het gevaar van overaanbod ligt op de loer. Bij overaanbod zal het rendement dalen en de kans op daling van de waarde van de vakantiewoning toenemen. Het is ook in dit geval toch gewoon vraag en aanbod wat de prijs bepaald. Eigenlijk is het net als een beurs voor aandelen maar dan in stenen!

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws