Vastgoed B.V.’s en bedrijfsopvolgingsregeling erf- en schenkbelasting

4 september 2017

Bedrijfsopvolgingsregeling voor vastgoed B.V.’s weer een stap dichterbij

Als een onderneming vererft of geschonken wordt, is de verkrijger over de waarde van die onderneming erf- of schenkbelasting verschuldigd. Wordt evenwel voldaan aan bepaalde voorwaarden en wordt de onderneming voortgezet, dan kan er gebruik worden gemaakt van de bedrijfsopvolgingsregeling in de erf- en schenkbelasting, ook wel de BOR genoemd. De verkrijger betaalt dan geen of aanzienlijk minder belasting. De BOR geldt voor de erf- en schenkbelasting maar ook voor de inkomstenbelasting.

Belangrijke voorwaarden voor de bedrijfsopvolgingsregeling?

Er gelden een aantal voorwaarden om voor de BOR in aanmerking te komen. De belangrijkste voorwaarde is dat er sprake moet zijn van een (objectieve) onderneming en/of ondernemingsvermogen. Hieronder worden ook verstaan aandelen in een maatschap, VOF of N.V./B.V. Bij aandelen in een N.V./B.V. geldt wel de eis dat sprake moet zijn van een aanmerkelijk belang (tenminste 5%).

Wanneer drijft een vastgoed B.V. een onderneming?

Bij vastgoed B.V.’s is de Belastingdienst vaak van mening dat geen sprake is van een onderneming, maar van beleggen. Dit wordt gebaseerd op de werkzaamheden die de ondernemer verricht en of met deze werkzaamheden een hoger rendement kan worden gehaald dan dat bij beleggen het geval zou zijn. Dergelijke werkzaamheden zullen zich vooral voordoen bij vastgoed B.V.’s die (ook) ontwikkelingsactiviteiten verrichten.

Feiten en omstandigheden zijn cruciaal

De toepassing van de BOR bij vastgoedvennootschappen is een feitelijke aangelegenheid. Dat bleek uit twee uiteenlopende uitspraken van Hof Den Haag op 19 juli 2017. In de ene uitspraak oordeelde het hof dat de BOR op grond van de feiten en omstandigheden van toepassing was op de schenking van (certificaten van) aandelen in een vastgoedvennootschap, terwijl dat in de tweede zaak juist niet het geval was.

De twee uitspraken

In de eerste zaak gaat het om de schenking van één certificaat van een gewoon aandeel in een vastgoedvennootschap. Naast vastgoed in ontwikkeling en aanbouw bestaat de vastgoedportefeuille onder meer uit business centers (3), bedrijfsverzamelgebouwen (9), standalone units (7) en een participatie in een CV. De werkzaamheden van de vastgoed B.V. bestaan uit projectontwikkeling, bouwactiviteiten, verhuuractiviteiten, onderhoud in eigen beheer, administratie (commercieel en financieel) en communicatie (incl. promotie en marketing). De vastgoedvennootschap heeft meerdere werknemers in dienst, waaronder de kinderen van de DGA.

In geschil was of de vastgoedvennootschap een onderneming drijft voor de toepassing van de BOR. De rechtbank heeft deze vraag ontkennend beantwoord, waarbij de rechtbank van mening is dat de BOR niet van toepassing is op de verhuuractiviteiten. Daarnaast was de rechtbank van mening dat de BOR ook niet kon worden toegepast op de projectontwikkelings- en bouwactiviteiten, omdat deze activiteiten minder dan vijf jaar werden gedreven. In tegenstelling tot de rechtbank is het hof van mening dat alle activiteiten van de vastgoedvennootschap – dus ook de verhuuractiviteiten – kwalificeren als een onderneming voor toepassing van de BOR. Nu de vastgoedvennootschap op zichzelf een onderneming drijft, geldt naar het oordeel van het hof de bezitstermijn van vijf jaar voor toepassing van de BOR (de bezitseis) niet voor de individuele vastgoedobjecten. Hiermee doet het hof de uitleg van de rechtbank ten aanzien van de bezitseis van bouw- en ontwikkelingsvastgoed teniet.

In de tweede zaak oordeelde dit hof dat gelet op de feiten en omstandigheden (zoals beperkte urenbesteding, bescheiden jaarsalaris, slechts één huurder) geen sprake was van meer dan normaal vermogensbeheer. Belanghebbende had verder niet aannemelijk gemaakt dat met de verhuur van de panden daadwerkelijk meer rendement werd gemaakt dan het rendement dat doorgaans wordt behaald op ter belegging gehouden onroerend goed en gebruikelijk is bij normaal actief vermogensbeheer. Dus er was geen sprake van een onderneming waarop de BOR kon worden toegepast.

Meerdere uitspraken

Als u een vastgoedvennootschap heeft, kan onder omstandigheden de BOR worden toegepast op een schenking van (de certificaten van) aandelen in deze vastgoedvennootschap. Doorslaggevend is of de aard en de omvang van de arbeid het normaal actief vermogensbeheer te boven gaan en daarmee een meer dan normaal vermogensrendement wordt nagestreefd. Inmiddels zijn meerdere uitspraken gedaan door gerechtshoven en Hoge Raad waarbij de BOR van toepassing werd verklaard op de verkrijging van aandelen in vastgoed B.V.’s. De beoordeling of de BOR kan worden toegepast, blijft echter een sterk feitelijke aangelegenheid, waarbij alle feiten en omstandigheden in ogenschouw moeten worden genomen. Of de BOR kan worden toegepast bij de overdracht van uw vastgoedvennootschap, hangt dus helemaal af van uw specifieke situatie. De bewijslast tot toepassing van de BOR ligt in dit verband bij u als belastingplichtige. Dit betekent dat een goede onderbouwing van cruciaal belang is.

Voordelen BOR

De personen die de onderneming krijgen en voortzetten, krijgen een voorwaardelijke vrijstelling van schenk- en erfbelasting. Voor zover de waarde van de onderneming niet meer bedraagt dan € 1.063.479 is de verkrijging voor 100% vrijgesteld. Van het deel van de waarde boven € 1.063.479 is 83% vrijgesteld. Per saldo wordt dus schenk- of erfbelasting geheven over 17% van de waarde van de onderneming voorzover die waarde meer bedraagt dan € 1.063.479. Indiende schenking plaatsvindt aan kinderen tegen het hoogste tarief van 20% is dus maximaal 3,4% schenk- of erfbelasting verschuldigd over het verkrijgen van ondernemingsvermogen.

Voor de niet onder de vrijstelling vallende waarde van de verkrijging van ondernemingsvermogen of aandelen kan maximaal 10 jaar rentedragend uitstel van betaling worden verkregen.

Doorschuiven inkomstenbelasting

Bij vererving en schenking van aandelen moet in beginsel worden afgerekend over de boekwinst op de aandelen. Ook in de situatie dat de BOR van toepassing is kan de IB-claim van 25% inkomstenbelasting op de aandelen worden doorgeschoven.

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws