Meer (arbeid) dan normaal vermogensbeheer.

Een particulier die investeert in beleggingsvastgoed (grond en panden) wordt veelal belast in box 3. De waarde van het vastgoed minus de schuld op het vastgoed wordt dan belast met de vermogensrendementsheffing. Uit de rechtspraak volgt dat er dan wel sprake moet zijn van ‘normaal vermogensbeheer’. Is dat niet het geval, maar is er sprake van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ dan wordt de particulier tegen het progressieve tarief belast in box 1.

In box 1 zijn dan niet alleen belast de (huur)inkomsten minus de kosten, maar ook de eventuele waardestijging van het vastgoed. Waar de grens ligt tussen ‘normaal vermogensbeheer’ en ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ is regelmatig punt van discussie met de Belastingdienst. Rechtbank Gelderland heeft op 20 december 2018 uitspraak gedaan in een dergelijke situatie.

Beleggingsvastgoed belast als een werkzaamheid in box 1

Beleggingsvastgoed kan in box 1 belast worden wanneer er sprake is van winst uit onderneming of wanneer er sprake is van resultaat uit een overige werkzaamheid.

De grens tussen winst uit onderneming en resultaat uit overige werkzaamheden is overigens niet duidelijk aan te geven, maar wordt bepaald door de feitelijke omstandigheden.

Resultaat uit een werkzaamheid

Wanneer is beleggen in vastgoed een werkzaamheid?

In de wet is bepaald dat onder werkzaamheid mede wordt verstaan het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak of het aanwenden van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.

Het begrip ‘normaal vermogensbeheer’ is in de jurisprudentie verder ontwikkeld.

Uit deze jurisprudentie blijkt onder meer dat van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ sprake kan zijn als de particulier een substantieel deel van het administratieve, technische en commerciële beheer van het vastgoed zelf uitvoert. Maar ook de volgende activiteiten kunnen tot het oordeel ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ leiden:

• het plaatsen van advertenties;
• het oplossen van klachten;
• het opstellen van huurovereenkomsten;
• het zelf innen van de huur;
• het zelf verrichten van werkzaamheden (onderhoud, verbouwen, renovatie) in en aan het pand;
• het regelmatig kopen, splitsen en verkopen van vastgoed met snelle winst tot gevolg (het uitponden);
• het onderhouden van contacten met partijen in de vastgoedwereld;
• het hebben van specifieke kennis en deskundigheid.

Of er sprake is van een situatie van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’, moet worden beoordeeld aan de hand van de feiten van het concrete geval. Hierbij is het van belang dat het geheel moet worden gewogen. Veelal is één van de hierboven genoemde activiteiten niet voldoende om tot het oordeel ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ te komen.

Uitspraak Rechtbank Gelderland van 20 december 2018

De casus en het geschil

Belanghebbende is DGA van een BV die met enkele dochtermaatschappijen actief is op het gebied van sloop-, grond-, en straatwerken, rioleringen en puinverwerking. Belanghebbende heeft in 2001 twee percelen gekocht. De koopsom van deze percelen bedraagt € 816.804. Hij heeft de percelen gekocht met de bedoeling op die plaats zijn onderneming te vestigen.

Belanghebbende heeft de percelen in 2010 met winst verkocht. Bij het vaststellen van de aanslag inkomstenbelasting 2010 heeft de inspecteur een bedrag van € 591.730 als resultaat uit overige werkzaamheden aangemerkt.

De inspecteur stelt dat de activiteiten van belanghebbende meer hebben omvat dan normaal actief vermogensbeheer. Hij voert daartoe aan dat belanghebbende samen met een projectontwikkelaar de gemeente heeft benaderd over de mogelijkheid tot woningbouw op zijn percelen. Daarbij is een schetsplan ingediend. Het college heeft te kennen gegeven dat het in beginsel positief staat tegenover een wijziging van de bestemming in wonen. Belanghebbende heeft in 2004 een overeenkomst gesloten met de projectontwikkelaar waarin is bepaald dat de projectontwikkelaar de percelen koopt indien de bestemming van de percelen wijzigt in wonen. Het risico van het niet doorgaan van de koop ligt geheel bij belanghebbende. Volgens de inspecteur heeft belanghebbende dan ook een groot financieel belang om de bestemmingswijziging te verkrijgen. Daartoe heeft hij diverse malen overleg gevoerd met de gemeente. Alle inspanningen van belanghebbende hebben ertoe geleid dat alle percelen in 2010 een woonbestemming kregen, wat volgens de inspecteur uiteindelijk heeft geresulteerd in de verkoop.

Overwegingen en oordeel rechtbank

De rechtbank overweegt dat uit de tot het dossier behorende verschillende tekeningen volgt dat verschillende varianten voor de woningbouw zijn besproken. Bij de processtukken bevindt verder zich een notitie van de gemeente, waaruit volgt dat belanghebbende op die datum een gesprek met onder andere de wethouder heeft gehad onder meer over de woningbouw. In een brief aan de gemeente heeft stedenbouwkundig adviesbureau vermeld dat belanghebbende het voornemen had woningbouw te realiseren. Gelet op deze omstandigheden acht de rechtbank het aannemelijk dat belanghebbende actief betrokken is geweest bij de pogingen om een bestemmingswijziging te bewerkstelligen.

Het doorgaan van de verkoop van de percelen was afhankelijk van de wijziging van de bestemming van de percelen in wonen. Belanghebbende had daarbij wel degelijk een financieel belang. De koopprijs is overeengekomen onder de voorwaarde dat de bestemmingswijziging zou plaatsvinden. Volgens de taxatie van inspecteur waren de percelen bij lange na niet de overeengekomen koopprijs waard als geen bestemmingswijziging gerealiseerd zou worden. De bestemmingswijziging is verdisconteerd in de overeengekomen koopprijs.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer door belanghebbende, terwijl de werkzaamheden van belanghebbende hebben bijgedragen aan de waardestijging van de percelen. Er is dus sprake van een werkzaamheid in de zin van de Wet IB 2001.

Deel dit artikel