Wijzigingen overdrachtsbelasting 2021 hebben grote impact

22 september 2020

Zijn alleen de beleggers de klos of toch ook de starters?

Prinsjesdag 2020 heeft voor de vastgoedsector een aantal belangrijke wijzigingen in het vooruitzicht gesteld voor 2021. Wij behandelen de wijzigingen hierna en geven enkele tips en aandachtspunten.

Wijzigingen op hoofdlijnen

Het overdrachtsbelastingtarief bedraagt op dit moment 2% voor woningen en 6% voor niet-woningen. Het maakt voor toepassing van het tarief onder de huidige wetgeving niet uit of de koper het pand of de woning zelf gebruikt of bijvoorbeeld verhuurd. Ook maakt het niet uit voor het tarief of een particulier of een rechtspersoon de onroerende zaak koopt. De voorstellen komen er op neer dat met betrekking tot woningen voor toepassing van het tarief overdrachtsbelasting deze punten wel van belang gaan worden.

Dit gaat als volgt wijzigen vanaf 2021:

  • Koopt een rechtspersoon, bijvoorbeeld een BV, Stichting, Coöperatie, een woning dan is altijd 8% overdrachtsbelasting verschuldigd.
  • Koopt een natuurlijk persoon, particulier, een woning voor duurzaam eigen gebruik (een eigen woning) dan is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.
  • Koopt een natuurlijk persoon voor de éérste keer een eigen woning voor duurzaam eigen gebruik dan is de aankoop vrijgesteld van overdrachtsbelasting (startersvrijstelling) indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
  1. De koper heeft een leeftijd tussen 18 en 35 jaar.
  2. De koper koopt een woning zowel juridisch als economisch.
  3. De koper heeft niet eerder van de startersvrijstelling gebruik gemaakt en laat dit vastleggen in een verklaring.
  4. De koper woont zelf in de woning (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium) en laat dit vastleggen in een verklaring.
  • Koopt een natuurlijk persoon een woning die niet-duurzaam door de koper zelf wordt bewoond dan is 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Denk hierbij aan een woning die wordt verhuurd of de vakantiewoning.
  • Koopt een natuurlijk persoon of een rechtspersoon een bedrijfspand dan is altijd 8% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Let wel: bij nieuwbouwwoningen heeft de invoering van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting geen effect. Voor nieuwbouwwoningen blijven de huidige regels gelden dat de woning wordt geleverd in de BTW (v.o.n. levering).

Startersregeling met risico’s

De vrijstelling voor starters wordt ingevoerd om starters op de woningmarkt te helpen bij de aankoop van een woning voor eigen gebruik. In de praktijk wordt getwijfeld aan de uitvoerbaarheid van de startersregeling en wordt gewaarschuwd dat de ‘besparing overdrachtsbelasting’ als een boemerang terugkomt in de vorm van hogere verkoopprijzen van woningen waardoor het voordeel van de regeling teniet wordt gedaan. Ook kent de regeling geen bovengrens en daarmee lijkt de regeling ook aankopen te steunen waarvoor de regeling niet lijkt bedoeld. Heeft een ‘starter’ van 34 jaar die zich een woning van 1.000.000 euro kan veroorloven wel steun nodig voor deze aankoop? Zijn voordeel bedraagt maar liefst 20.000 euro.

Nu de regeling niet verplicht lijkt, doen kopers die in aanmerking komen voor de vrijstelling er dan ook goed aan na te gaan of toepassing van de vrijstelling bij een eventuele volgende woningaankoop wellicht voordeliger kan uitvallen. Bovendien moet de koper nogal wat verklaringen afleggen: dat hij de vrijstelling niet eerder heeft toegepast en dat hij de woning duurzaam (anders dan tijdelijk) zelf gaat bewonen. De inspecteur zal moeten controleren of de koper aan de voorwaarden blijft voldoen. Voor de notaris wordt het evenmin eenvoudiger. Hij moet de eerdergenoemde verklaringen aan de akte hechten en ook de voorwaarden controleren. Bovendien is de leeftijdsvoorwaarde problematisch. Denk maar aan partners die samen een woning kopen. Als slechts een van hen in de juiste leeftijdscategorie valt, zullen zij moeten kiezen. Koopt maar een van hen de hele woning om zo de vrijstelling optimaal te benutten of toch beide kopen met als nadeel dat het startersvoordeel dan maar voor de helft benut kan worden?

Let wel: het is goed te bedenken dat de leeftijdscategorie van de startersregeling (18 tot 35 jaar) afwijkt van de leeftijdscategorie die wordt gehanteerd bij de verhoogde schenkingsvrijstelling (18 tot 40 jaar).

Vergaande effecten

Hoewel het wetsvoorstel duidelijk bedoeld is om beleggen in woningen minder interessant te maken, gaat de wijziging veel verder.

Zo stijgt het tarief overdrachtsbelasting van 2% naar 8% ook voor:

  • de aankoop van een woning door ouders voor hun kinderen
  • de aanschaf van een vakantiehuisje voor eigen gebruik
  • de aankoop van de ouderlijke woning waarin de ouders al dan niet tijdelijk blijven wonen

Tip:

Bent u van plan om uw vastgoed te verkopen of over te dragen binnen de familie? Of bent u voornemens een vakantiewoning te kopen of een woning als belegging? Doe dat dan nog in 2020 met 2% overdrachtsbelasting. Vanaf 1 januari 2021 geldt door dit soort transacties een tarief van 8% overdrachtsbelasting. Het loont dus om serieus na te gaan of overdracht in 2020 haalbaar is.

Verkoop aan de eigen BV

In het kader van het wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij de eigen vennootschap’ kan het advies voor een DGA zijn om zijn eigen woning of het beleggingspand in box 3 te verkopen aan de eigen vennootschap om daarmee de schulden aan de eigen vennootschap te verminderen. Verkoop van de woning of het bedrijfspand in 2021 of later kost de BV 8% overdrachtsbelasting. Voor hen wordt het interessant om dit nog in 2020 te doen tegen 2% resp. 6%.

Nieuwbouw voor bedrijfspanden aantrekkelijker

Door de verhoging van het tarief van 6% naar 8% kan het dus voor ondernemers interessanter worden om een nieuw pand aan te schaffen in plaats van een bestaand gebruikt pand. Onder bepaalde omstandigheden geldt voor een nieuwbouwpand dan een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dat maakt de aanschaf van een nieuwbouwpand dus vanaf 2021 8% goedkoper ten opzichte van een bestaand pand! Er is dan weliswaar 21% BTW over de aankoop van de nieuwbouw verschuldigd, maar deze BTW kan de ondernemer (meestal) direct terugvorderen bij de fiscus.

Deel dit artikel


Wil jij op de hoogte worden gehouden met interessante updates waar je echt iets aan hebt?
Schrijf je dan hier in.




Alle Nieuws